远东世贸酒店公寓营销策划方案目 录第一章项目属性分析 （2-7）第二章项目定位 （8-19）第三章营销策略 （20-35）第四章包装建议 （36-37）第五章销售与施工的配合 （37-40）第六章销售实施 （40-44）附件 1 开盘前工作进度细化表 （45-46）第一章 项目属性分析一、 项目属性： 本项目是原海洋酒店改造项目； 本项目原产品定位为四星级酒店； 本项目目前面临定位改变和产品改造阶段； 本项目目前急需改变形象； 本项目需要迅速回笼资金，滚动开发。二、项目概述：（一）项目技术经济指标：1. 总建筑面积：22690㎡（不包括车库）住宅面积：19485.90㎡会所商业面积：3204.10㎡2. 层数共 15 层1-2 层：商业配套、会所3-6 层：原会所，改造住宅层高梁下 4.6 米7-15 层：原酒店客房（二）周边配套分析：1、位于东门中路，各种配套完善。2、项目周围商业氛围较浓，小户型住宅较多；3、对面是人民医院和心血管医院，具备较强健康概念；4、紧靠翠竹中学，具备较强教育氛围。（三）景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥东门中心位置，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。三、项目 SWOT 分析（一）优势（S）1、周边各类市政配套设施完善；2、紧邻交通干道，具备良好展示面；3、项目原设计为酒店，拥有完善酒店内外部配套；3、周围学校优势；4、发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。5、罗湖东门地区良好的商业氛围和投资氛围。（二）劣势（W）1、项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素；2、项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心；3、与“虹楼”一墙之隔，给本项目形象带来负面影响；4、本项目只有 50 年产权；5、本项目不允许业主自行进行对结构有损害的装修工程。（三）机会（O）1、WTO、CEPA 带来的政策利好，为该区域投资型物业的良性发展奠定基础；2、罗湖区靠近香港，以及罗湖本地居民浓厚的投资意识；3、非典病毒及禽流感流行之后，使人们越发关注健康；4、孩子上学问题逐渐的成为深圳一大部分居民家庭面临的问题。（四）威胁（T）1、投资型物业市场整体环境不容乐观，市场潜在竞争压力巨大；2、罗湖小户型住宅过多，竞争激烈；3、国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。四、小户型、酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向建议1、各种不同类型概念小户型住宅商务型酒店式公寓服务型酒店式公寓度假型酒店式公寓居住功能非常...
