房地产项目全程策划 ——重庆####项目实例分析序言一、开发策划总体态势居住项目开发策划是开发商在经济效益、社会效益、环境效益统筹考虑的前提下，针对某一开发项目，从选址、投资决策，到规划设计、施工、营销、物业管理等经营决策的每一关键点，结合市场进行科学分析，研究预测，得出定性、定量的结果，作为项目开发定位，投资决策和运作的依据，使项目开发达到预期的目标。房地产开发是一个复杂的系统工程。随着房地产法规的不断完善，市场的日趋成熟，竞争的日趋激烈，消费者日趋理性，开发成本不断上涨，以及开发商十余年来年的成功和失败的经验教训，使我们认识到房地产开发不仅要依赖法规、规范和经验，更需要对市场正确把握和预测，开发全过程的技术创新，理念创新和科学管理。市场是“一只无形的手”，把握着优胜劣汰的尺度。开发商必须“围着市场转”，面对这对着理智的消费者，要了解他们在想什么，要什么同时深入了解项目所在区域房地产开发的现状和发展趋势，收集和处理相应信息，进行提炼升华以此作为项目策划和投资决策的依据。项目开发从立项到建成一般需要 2~3 年时间而市场处在不断的变化和发展之中，因此开发策划不应是静态的，而应随着市场的变化进行必要的调整。项目开发策划包括投资决策和经营决策，实际上就是立足市场、把握市场，对开发项目的社会、环境、技术、经济、管理等全方位的研究、反馈和调整，并进行不断优化、创新和可行性、合理性、超前性研究、推理和论证的过程。本设计将探讨房地产项目开发全过程的理论体系，并结合案例分析来逐步完善适合开发企业用于实际运做的房地产全程策划的流程。二、把握天时、地利、人和，搞好项目开发策划国民经济是房地产业发展的基础，是房地产业的宏观经济环境。例如上海经济在今后 10 年仍将保持 8%——9%的快速增长，这为住宅消费奠定了坚实的经济基础和物质基础。同时，据有关资料，上海人均 GDP 已突破 4000 美元；恩格尔系数显示上海已进入国际标准的小康社会；上海 78.8%的居民家庭收入有余，户均金融资产 6.1 万元；有 60%以上的居民对目前的居住条件不满意；住房分配货币化，银行按揭贷款等政策措施的实行，进一步推动了住房消费；房地产已从前几年的供大于求过渡到供过于求关系基本平衡；中房指数历经 4 年多的持续下跌，从 1999 年 11 月开始回升，1 年升幅达 2.6%左右。预计到 2010 年，全市人均生产总值达到 1 万美元，住房消费的比重...
