1 定 义 ： 假 设 开 发 法 是 求 得 估 价 对 象 后 续 开 发 的 必 要 支 出 及 折 现 率 或后 续 开 发 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 和 开 发 完 成 后 的 价 值 ， 将 开 发 完 成 后 的价 值 和 后 续 开 发 的 必 要 支 出 折 现 到 价 值 时 点 后 相 减 ， 或 将 开 发 完 成 后 的价 值 减 去 后 续 开 发 的 必 要 支 出 及 应 得 利 润 得 到 估 价 对 象 价 值 或 价 格 的 方法 。 基 本 计 算 公 式 ： P=A-B-C 式 中 ： P—待 估 房 地 产 （ 或 土 地 ） 价 值 A—开 发 完 成 后 的 房 地 产 价 值 B—后 续 开 发 的 必 要 支 出 C—后 续 应 得 利 润 其 中 ： 后 续 开 发 的 必 要 支 出 包 括 取 得 税 费 、建 设 成 本 、管 理 费 用 、销 售 费 用 、投 资 利 息 、销 售 税 费 。 假 设 开 发 法 分 为 动 态 分 析 法 和 静 态 分 析 法 。 由 于 动 态 分 析 法 所 用 的折 现 率 较 难 确 定 ， 故 本 次 评 估 采 用 静 态 分 析 方 法 进 行 测 算 。 1、估 价 前 提 和 最 佳 开 发 经 营 方 式 1.1、估 价 前 提 ： 本 次 估 价 目 的 为 抵 押 ， 结 合 本 次 估 价 目 的 ， 本 次 估价 以 被 迫 转 让 开 发 为 估 价 前 提 。 1.2、最 佳 开 发 经 营 方 式 ： 估 价 对 象 土 地 面 积 合 计 为 36631.5 ㎡， 规2 划 用 途 为 商 住 用 地 ， 规 划 计 容 建 筑 面 积 为 不 大 于102,076 ㎡（ 其 中 ： 商业 建 筑 面 积 不 大 于 5,400 平 方 米 ， 配 套 设 施 建 筑 面 积 280 平 方 米 ）， 地 上建 筑 容 积 率 为 不 大 于2.788， 建 筑 密 度 ≤28%， 建 筑 限 高100 米 ， 绿 地率 ≥30%。通 过 对 估 价 对 象 状 况 以 及 估 价 对 象 所 在 地 的 房 地 产 市 场 状 况 的调 查 ， 结 合 最 高 最 佳 利 用 原 则 ， 本 次 估 价 确 定 估 价 对 象 最 佳 开 发 经 营 方式 如 下 ：...
