土地一级开发类上市公司业务模式、会计处理及营业税计税基础 上市公司 业务模式 会计处理 营业税的计税基础 1.绵世股份 将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，绵世股份与当地政府按照 6：4比例进行收益分成。具体开发成本包括内容及结算办法，年报中未明确披露 将拍卖价款扣除土地出让金等相关项目后的全部拍卖净额确认为营业收入； 将全部土地开发成本确认为营业成本。开发成本在结算之前计入存货，待结算时转入营业成本。 2008、2007 年营业收入分别为 6.5 亿元和 2.8 亿元，但营业税仅为 4.8 万元及 4.5 万元，据悉，绵世股份未缴纳土地一级开发相关营业税，存在一定的税收风险 2.云南城投 2008 年 5 月 8 日，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备办公室与公司签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，公司按照出让土地的总价款扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的纯收益获取 50%的固定收益，若公司所获取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市人民政府保证向公司另行支付差价款。 2009 年度，因尚未有地块完成招拍挂的结算，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室 回 函 确 认 的开发支 出3,203,147,207.74 元为基数，按 5%确认了保底收益 160,157,360.39 元作为公司的主营业务收入（净收益），未确认成本，扣除流转税和企业所得税后，相应的净利润为113,451,470.17 元。开发成本在结算之前计入其他流动资产。 按营业收入（按净收益）全额的5%缴纳 上市公司 业务模式 会计处理 营业税的计税基础 3.中天城投 云岩区人民政府用片区土地收益中市财政返还给云岩区人民政府的政府性基金收入及城市建设配套费支付土地一级开发项目的投入，上述收入中超过中天城建公司投入的投资开发成本的部分，在全额偿还中天城建公司的投资后，将剩余部分的政府性基金收入按7 0 ％的比例，以奖励的方式支付给中天城建公司 所整理土地尚未结算，暂时未确认收入、成本 暂时未反映 4.中汇医药 发行股票收购一级开发企业铁岭财京股权。根据铁岭市人民政府、铁岭市土地储备中心、铁岭财京签订的《土地一级开发合作协议书》（2 0 0 7 年1 2 月2 2 日），铁岭财京的主营业务收入＝土地使用权出让金－土地两金－土地规费（除基础设施配套费以外）－土地出让金。 分别确认营业收入、营业成本。未结算的一级开发支出计入存货 营业税金及附加几乎为 0 5.泰达...
