第五讲 餐饮房地产的估价 1 房地产估价实训 第五讲 餐饮房地产的估价 一、餐饮房地产及其估价特点 餐饮房地产根据其经营的规模、档次、经营特点可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似。 但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。主要体现在： （一）地段选择的差异性 餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。 （二）营业收入的差异性 餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象 ，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却 比 较冷 清 ，而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时 要考 虑 将 这部分收入进 行 剥 离 。 二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第五讲 餐饮房地产的估价 2餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。 第五讲 餐饮房地产的估价 3［案例5］ ×××酒楼房地产市场价值评估结果报告（节选） 一、委托人：（略） 二、估价机构：（略） 三、估价对象 本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为...
