写字楼开发与招商提示 写字楼是指专门用于公司等机构、组织出租或出售的建筑,是商业地产的一个重要类型。对于开发投资者来说,巨大的资金需求以及较长的施工期使写字楼投资相对其他形式的物业,投资风险更大。历史数据也显示,写字楼空置的波动率远远高于其他房地产产品。 一、写字楼开发的关键环节——调研 宏观面的风险 项目概念的提炼 潜在市场评估 项目吸收率预测 达到目标占有率的现金流及时间 租金及空置率预测 微观面的风险 市场总观 A 项目可售性研究 C 项目市场研究 B 市场风险 项目评估和再设计 项目财务可行性分析 项目敏感性分析 项目年度出租与回报率 项目风险 写字楼项目一般要位于城市的黄金区域,投资成本巨大,对于现在任何一个写字楼项目,如何在保持利润的同时,吸引更多的租户已变得更为困难,因此,对于需求与供给的分析尤为重要,写字楼市场分析的准确性将直接影响投资项目的回报。 ⒈写字楼项目市场分析的主要任务 ⑴研究宏观的趋势对写字楼的使用者和产品的设计所产生的影响。 ⑵预测项目所在点对市场的长期吸引力。 ⑶预测未来的供需是否平衡。 ⑷进行需求细分化和供应差异化,这将有助于更好地分辨出相关的细分市场和竞争项目,从而更有效地确定相应的目标市场占有率。 ⑸对项目现金流量表中的关键因素进行敏感性分析。 ⒉写字楼项目市场分析模型 ⑴市场总观 研究影响写字楼使用者喜好的重大趋势; 研究近期完工的具竞争性的写字楼,辩认附加风险; 研究影响写字楼市场和项目地点的经济趋势; 相对于其他可比较性的区域,研究项目地点的相关吸引力; 对于写字楼产品的具体类型,研究自身(开发商)所具有的市场优势和劣势。 ⑵项目市场研究 项目市场区域的界定; 项目地点分析———重点研究项目地点与城市的内外联系; 研究以就业趋势为基础的需求预测; 研究以房地产波动周期为基础的供应预测; 写字楼市场供求平衡的年度预测。 ⑶项目可售性研究 进行需求细分化——主要考虑写字楼集中及散布的趋势,以及写字楼使用者喜好的转移; 供应差异化——需要过滤细分市场; 确定相应的目标市场占有率。 建议一:进行项目市场研究时应考虑多个其他地点的类似项目以及项目使用者的偏好。 进行项目的市场研究应包括写字楼用户对宏观趋势的认识,以及从近来相类似的写字楼项目中获得的经验和教训。进行这两项专门研究的目的在于提炼已被提议的项目,同时检验该项目开发的时机是...