1 2002-2009 年司法考试民法学历年真题解析——主观题 四、案例分析题： （2 0 0 9 年） 四、（本题 2 2 分） 案情：2 0 0 5 年 1 月 1 日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。 入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了 1 0 天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2 0 0 5 年 6 月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2 0 0 6 年 4 月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2 0 0 4 年1 2 月甲曾向戊借款 1 0 万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题： 1 .甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？ 2 .别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？ 3 .甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？ 4 .别墅装修问题应如何处理？理由是什么？ 5 .甲是否有权请求乙赔偿因 2 0 0 5 年 6 月屋顶漏水所受损失？理由是什么？ 6 .丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？ 7 .丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？ 参考答案： 1 .为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。 2 .（1 ）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。 （2 ）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。 （3 ）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。...
