东营【海信盈城】项目后评估报告东营盈城项目后评估工作小组二○○九年五月东营【海信盈城】项目后评估报告前言：东营海信盈城项目于2005 年 7 月 9 日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，并于至 2008 年 6 月 20 日全面交付
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴
目录核心内容提要【投资管理评估】
东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于2005 年 7 月 9 日在东营市国土资源局竞得的耿井5 号地块项目
该项目为海信地产在东营市的首个项目
通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，对于了解当地的建安成本、建筑环境、 市场情况均具有重大的参考价值和意义
经过3 年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现尚可， 项目的战略意义基本实现
其中的问题值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场发展趋势、价格承受能力、客户喜好， 配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化
【财务管理评估】
该项目收入指标完成并不理想，收入增幅低于成本增加幅度，收入增加同比增长的营业税金冲抵收入增加带来的效益, 导致营业利润下降
另外，管理费用率、营业费用率远超出公司的控制水平，导致项目利润总额大幅度下降
【规划设计工作评估】
本项目位于东营西部旧城区与东部新城区交界处，规划设计为多层及小高层住宅社区
规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、 户型设计、 立面设计、 景观设计、 卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现
本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体设计、销售推广、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市
