1 御河湾汇海公寓包销方案御河湾汇海公寓座落于东莞市横沥镇，毗邻松山湖、生态园，交通便利，功能齐全，配套完善，是深圳城建集团的又一匠心力作。汇海公寓的实质是公寓式住宅，既有住宅的性质，也有公寓的特点，例如年限70 年、银行按揭可按七成等，这些都是住宅属性；例如面积较小、设计精巧，这又是公寓优点。总之，汇海公寓既可用作个人居住，也可做出租或房产投资，往往很受城市白领和单身贵族青睐。一、当前东莞公寓市场的情况东莞公寓市场在2016 年“去货存 ”政策下，被 “一大波 ”深圳投资客消化殆尽。 十一后的东莞房策严控， 又令购房者望而止步，观望等待。目前东莞公寓市场在售楼盘有9 个，货量也相对充足。大部分楼盘的销售手法有采用二三级联动、体验式销售和变相低首付策略。 而二三级联动策略又采用高佣快结的形式，调动中介上客。如松山湖星城翠珑湾，佣金为70000 元/套，常平都市华府，佣金为楼价7 个点加现金5000 元/套。体验式销售即是采用精装修，让购房者真实体验到设计的舒适效果，如虎门碧桂园、东城帕克诺雅， 精装的同时增添如手机控制室内电器开关、远程开门等智能家居， 使购房客人直接产生购买冲动。变相低首付策2 略是指在公寓首付五成或三成的基础上，再利用装修贷或信用贷等名义再贷三成，变成零首付或二成首付，如樟木头铂金时代、常平东田 IBOX 都是采用 0 首付。二、目前公寓销售遇到的问题2016 年国庆后，东莞出台了严厉的“限购 ”政策，使楼市成交急转直下，连续5 个月保持低迷。 1 月成交量再创新新低，创五年以来同期最低。公寓市场也不能幸免，2017 年 1 月，东莞公寓市场成交499 套，比上个月下跌47%，比去年同期下跌59%。但售价保持平稳，微升2%。如下图：3 4 因此，我们结合汇海公寓的销售情况，简单分析存在的问题。1、客源不足。 春节以来， 我们销售中心上门客人大幅减少，周一至周五，基本是售楼员比客人多，周末稍有好转， 但公寓产品还是无人问津。 开售以来，除了内部认购一套外， 还没开过单。主要原因有： 一是当地客户对公寓需求不大，也就是说刚需不大。二是由于没有启动二三级联动，外地的客源没有上客。三是代理公司的客户资源已基本消耗完毕。2、没有装修。从公寓的属性来看，公寓一般位于城市中心地段， 居住人群以商务客群为主，重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件，公寓交房为精装修，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备、...
