1龙湖天誉2016年第一季度运营分析2目录一二三下一季度重点工作内容及改进措施项目一季度经营情况重点工作总结及分享四工作计划及职能目标达成情况3一项目第一季度经营情况41.1经营绩效达成情况（含会所）说明：1、收入在第一季度达成较预算相比有近六万的增长，主要是项目灰色空间提前支付2016年度半年的租金及管理费，以及在经营部成立后协助项目做了一些招商引资，对项目经营收入的创收起到了积极作用。2、成本控制有近30万的差异，其中受年终奖发放因素占14.8万，会所外包差异有8万，公摊水电费因供电局和自来水公司抄表时间不稳定产生差异近4.3万，还有绿化草花费、安防弱电系统维护费等延迟支付有近3万。3、因收入与成本的差异较大，导致毛利达成率异常高，此为不正常现象。说明项目在预算编制上缺乏前瞻性和预控性，二季度结束时会根据情况做适当的调整。项目本月实际1-3月累计全年预算累计实际累计预算累计完成率(%)全年预算全年完成率（%）收入64.13万189.08万183.57万103%78.30万24%成本56.64万150.40万179.61万83.74%694.91万22%税金3.63万10.68万10.24万104%43.22万25%毛利3.85万28万-6.28万546%44.83万62%51.2收入分析说明：1、物业费略有差异，主要由于晶蓝是成都公司第一个项目，存在物业费在装修前减半的因素，预计在春节后要装修的户数会增加较多，而实际并未大增，预算编制有偏差。2、特约服务费达成率不高，有两万多的差异，一是工程部平时特约维修量有所下降，二是委托施工方整改而产生的物业工程服务费减少；同时2016年家政模式的变换、春节放假的影响以及新旧家政模式交替等因素也导致了家政特约服务费用的创收不足。3、年初经营部帮助项目在年货街活动上创收、还有项目自身以社区活动等方式招商带来的收入较多，故与预算相比达成情况良好。项目1-3月累计累计实际累计预算累计完成率(%)物业管理147.91万146万98.71%特约服务7.26万9.4万77.23%其他经营场所（不含会所）23.36万21.8万107%地产委托000合计178.53万177.2万101%61.3成本分析说明：1、人工费的节余主要是由于年终奖发放因素和片区管理成本的降低，而项目本身的编制和年后离职等因素基本未影响项目人工成本大的变化。2、物料费用的节余主要是因秩序部购买消防设备的计划延后、绿化部分草花费用缓付、会所外包物料成本归零、社区活动拉赞助降低成本、员工出差考察时间延后等因素而形成，若除开延缓支付的，实际节余约2.3万。3、能源费用的节余有两个重要因素，一是自来水公司和供电局抄表时间的不一致，导致水电费出现阶段性异常的盈利状态，长期看会恢复正常。同时因会所恒温泳池外包，能耗的转嫁，这方面给项目节余的能耗就有6.4万，这种合作的形式很好的将会所扭亏为盈。项目累计实际累计预算占比差异成本合计（1-3月）150.4万179.6万83.74%-29.2万其中：人工费97.38万112.1886.81%-14.8万物料消耗21.7万25.78万84.17%-4.8万能源费14.09万24.13万58.39%-10.04万保洁、绿化外包17.27万17.51万98.63%-0.24万71.4收入分析-收费率完成情况当月收费率98.05%银联代扣完成率44%1-3月累计收费率99.01%代扣成功率90.12%单位：元恶意欠费地产整改说交未交代扣不成功转帐未到待缴在外地无法联系合计住宅2146.5305304.193409.9101557.203857.1816275.01分析：1、目前项目的催费工作已经形成了一种规定动作，故每月能够保证较好的收费率并且较去年提前两个月达成突破99%的目标。2、针对当月月说交未交客户，片区负责人要从次月初开始进行催费；代扣不成功的部分，提前通知业主预存费用；外地客户努力推荐银联代扣；恶意欠费客户搜集好相应的证据，适时起诉。3、针对项目本年度代扣户数的指标，制定专门的代扣策略，项目总动员共同推动。81.5会所经营情况说明：1、从2015年和2016年同期数据显示，虽然在收入上去年比今年好，但是在成本上今年却比去年同期已节余近8.8万元，由于恒温泳池的外包，除了给会所带来了可观的盈利外，还将其能耗的风险转移，使得会所扭亏为盈。（重要提醒：绝对不能牺牲掉会所的现场品质）2、在新的模式运行的同时，项目在其他方面如网球场私教提成，舞蹈室培训提成、舞蹈室空余时间场地...
