佳兆业.凤岗项目定位思考佳兆业.凤岗项目定位思考市场回顾市场回顾地块解析地块解析定位总体构架定位策略定位策略定位细分定位细分核心价值核心价值定位策略定位策略发展建议发展建议距离广州120分钟车程距离东莞75分钟车程距离罗湖口岸40分钟车程距离深圳机场35分钟车程距离皇岗口岸35分钟车程距离惠州60分钟车程距离盐田港60分钟车程距离深圳中心30分钟车程本项目性质：外向型经济为主导的加工业区，第三产业发达，环境优美的山水型现代化城镇。性质：外向型经济为主导的加工业区，第三产业发达，环境优美的山水型现代化城镇。经济实力全市第十/“倒三角”——深圳/交通通达经济实力全市第十/“倒三角”——深圳/交通通达规划：未来土地的规划建设将以工业园区建设为主规划：未来土地的规划建设将以工业园区建设为主82.5平方公里/户籍人口2万/外来人员20余万/外侨2万82.5平方公里/户籍人口2万/外来人员20余万/外侨2万小结：凤岗以外向型经济为主，呈倒三角形状插入深圳，对外经济依存度较高，土地规划主要以工业用地为主，居住氛围较弱，居住消费潜力有待引导小结：凤岗以外向型经济为主，呈倒三角形状插入深圳，对外经济依存度较高，土地规划主要以工业用地为主，居住氛围较弱，居住消费潜力有待引导宏观经济分析产品分析：以二房二厅（75—100平方）三房二厅（120—140平方）及四房二厅（140平方以上）的户型为主。户型面积偏大，产品设计舒适性较差。产品分析：以二房二厅（75—100平方）三房二厅（120—140平方）及四房二厅（140平方以上）的户型为主。户型面积偏大，产品设计舒适性较差。客户群体：约有8成用于自住，2成用于投资。本地居民、外来经商者、工厂高管、公务员为本地主力购房群体，凤岗以外区域的客户资源尚未得到充分挖掘。园林以及配套设施是客户购房的重点考虑因素。客户群体：约有8成用于自住，2成用于投资。本地居民、外来经商者、工厂高管、公务员为本地主力购房群体，凤岗以外区域的客户资源尚未得到充分挖掘。园林以及配套设施是客户购房的重点考虑因素。房地产市场分析小结销售状况：普通住宅单价主要3000元左右，总价主要在25万—35万之间，价格的承受能力相对较低，但呈现上升趋势；在售楼盘数量较少，消化速度较为理想。销售状况：普通住宅单价主要3000元左右，总价主要在25万—35万之间，价格的承受能力相对较低，但呈现上升趋势；在售楼盘数量较少，消化速度较为理想。房地产市场分析小结开发规模开发水平：政府规划的相对落后＋缺乏品牌开发商的进入，尚未能大规模的片区开发，开发水平还相对较低。开发规模开发水平：政府规划的相对落后＋缺乏品牌开发商的进入，尚未能大规模的片区开发，开发水平还相对较低。整体居住氛围：由于工业企业众多以及破坏性的开发，导致的环境自然环境较差，生活设施配套比较欠缺，大多数楼盘的生活配套设施必须由自身来解决，良好居住环境的培育还需要一个较长的过程。整体居住氛围：由于工业企业众多以及破坏性的开发，导致的环境自然环境较差，生活设施配套比较欠缺，大多数楼盘的生活配套设施必须由自身来解决，良好居住环境的培育还需要一个较长的过程。对本项目启示：凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围较差，房地产总体开发水平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力有待引导，本项目在开发中需结合发展商丰富的开发经验，注重营造完善的生活配套，做好引领性产品的规划以及做好客户的引导。对本项目启示：凤岗并非房地产开发的热点区域，生活氛围较差，房地产总体开发水平较为落后，产品结构较为单一，消费潜力有待引导，本项目在开发中需结合发展商丰富的开发经验，注重营造完善的生活配套，做好引领性产品的规划以及做好客户的引导。地块门前东深路地块东南面工业厂房地块北面工厂地块西北面住宅地块西面工业区地块西南面待建工厂地块南面坡度及出口项目概况（70395平方米/容积率1.4）N凤深大道地块分析小结噪音有一定影响＋景观资源缺乏＋台地地形噪音有一定影响＋景观资源缺乏＋台地地形交通通达性较好＋地理位置具有一定优势交通通达性较好＋地理位置具有一定优势处于房地产开发的非热点区域，生...
