房地产行业培训课程主讲：凡心2019年8月11日Learningisforbetterprogress基础概念房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益，房地产又称不动产、物业。（1）土地（2）建筑物及地上定着物房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产的特性房地产的自然特性不可移动性数量有限性寿命长久性独一无二性房地产的特性房地产的经济特性用途多样性保值增值性价值高大性相互影响性相互影响性易受限制性房地产的市场分类一级市场二级市场三级市场政府出让土地予开发商的市场；（也称土地市场）开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手楼”市场）消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手楼”市场）土地的使用年限居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年综合用地或者其他用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年房地产二级市场转让税费序号税费名称税(费)率计算基数收取对象征收部门1销售营业税5%销售价售方财税部门2城市建设维护税0.05%销售价售方财税部门3印花税0.05%*2每证另贴花5元销售价双方买方财税部门4企业所得税15%所得额售方财税部门5土地增值费20%或40-100％土地增值额售方国土部门6登记费0.1%登记价买方国土部门7契税按各城市规定成交价买方财税部门注:1.房地产转移登记按登记额0.1%收取,超过1千万元,超过部分按0.05%计;2.房地产抵押登记按登记价0.01%取费,每项最少不少于100元;3.房地产变更登记每项取费20元.房地产价格房地产价格土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。楼面地价指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率房地产价格房地产价格特征权益性两重性形成的长期性个别性房地产价格房地产价格1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润土地价格房屋价格用地面积：用地方案图中划定的面积。建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面积。容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影的一半计入套内墙体面积。共有建筑面积：指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊公有建筑面积与不应分摊共有建筑面积。应分摊共有建筑面积分摊系数：为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。商品房销售面积商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称为套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和整幢房屋建筑面积整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。绿化率：指规划建设用地范围内的绿地总面积与规划建设用地面积之比。...
