[商品房买卖合同中定金条款陷阱] 一、定金的性质 购房者与开发商签订了一份认购协议书，该协议书约定了房屋面积、价格等合同内容，商品房买卖合同中定金条款陷阱。购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并约定七日后双方签订正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，双方在签订正式合同时，购房者发现开发商的小区规划与签订认购书时知晓的情况不一致，经协商不能最终达成购房协议，购房者要求开发商退还已缴付的定金，但开发商认为是购房者不履行购买义务，而拒绝退还定金。 分析本案有两种不同观点，一种观点认为开发商不应返还定金，因为这是由定金的性质决定的。定金分为五类，一类是立约定金，它指为保证正式订立合同而交付的定金。二类是成约定金，它指以交付定金为合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付则合同不能成立。三类是证约定金，此种定金是证明合同成立的证据，即定金的交付则证明合同成立。四类是违约定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方有权没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。五类是解约定金，这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。在本案中，购房人交付的定金属于立约定金，其法律效果是保证双方订立合同。根据《担保法》司法解释第一百一十五条关于立约定金的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。故本案中购房人拒绝订立合同，则无权要求返还定金。 第二种观点认为开发商应当返还定金，因为定金罚则的适用需要具备条件，在不具备条件的前提下，应当返还定金。即前提条件为必须双方存在过错。在我国司法实践中多理解为，当事人不履行合同，条件即具备。而其它各国民法规定，只有在不履行合同方有过错时，才适用定金罚则。当事人双方非因其过错导致合同不能履行的，不适用定金罚则。如《德国民法典》第 338 条第 1 款规定，因可归责于付定金的当事人的事由致其负担的给付不能时或者契约因付定金人的过失而撤销时，受定金人有权保留定金。我国台湾现行民法第 249 条第 4 款规定，契约因不可归责于双方当事人之事由，致不能履行时，定金应返还之。为了适应各国及社会进展趋势，我国《...
