济宁房地产市场研究报告VIP专享VIP免费

市场部2012年05月济宁房地产市场研究报告21城市背景研究2济宁房地产市场分析3典型个案分析目录Contents3城市背景研究4济宁位于山东省的西南部是山东重要的对外开放城市、工业中心城市和四个大区域中心城市之一，现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区面积11000平方公里，总人口831.31万，北依泰山，南邻淮河，东靠沂蒙，西傍黄河。辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通便捷。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速和四条国道、八条省级干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。济宁概述5济宁位于鲁南经济带核心位置，十大济宁都市圈的主导城市，位于济南都市圈、鲁南城市带与淮海经济带交汇处其经济联系方向因与其交通优势涵盖各方向，成线状发展趋势。高铁建成后与北京、上海等发达地区有着快速便捷的交通联系，拥有无可比拟的区域发展优势。大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈隶属于鲁南经济带。济宁区位研究6城市发展主导方向为：以向东发展为主，适度发展南部、北部、西部。空间结构与功能布局：中心城区形成“一湖双城六片三心三轴”构成的“H型”城市空间结构。城市规划济宁区位研究7一湖双城六片三心三轴1）一湖：指南外环以南的北湖及其周边的湿地保护区，该区域以保护为主，主要是搞好生态环境保护和修复适当发展旅游度假等设施2）双城西城：西城以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体构成。东城：东城由以高新区、接庄新区构成。83）六片老城片区：重点发展旅游、文化、教育等产业。滨河新区：以打造“一河两岸”城市滨水新景观带为出发点，发展旅游观光、居住、物流等功能滨湖新区：以滨湖新区为基础，在南环路两侧、日荷铁路-小北湖之间拓展城市用地。济北新区：以现有的济北新区为基础，向北拓展，发展生活居住、物流。高新区：建设高新技术产业基地，承担市级商业、文化、娱乐等职能。接庄新区：以接庄镇和任城开发区为基础，以发展装备制造业和环保新能源产业为重点4）三心滨湖新区市级中心：主要承担主要金融、商务办公、旅游服务、文化产业功能。老城副中心：主要承担大型商业零售、文化娱乐、医疗、旅游服务等综合服务功能。东城副中心：主要承担商务办公、商贸物流、科技研发、信息咨询生产服务功能。5）三轴主轴（横轴）：以红星路与太白路两条城市主干道为依托，贯通东西，成为组织中心城区各功能区的中枢。次轴一（纵轴）：以古槐路和共青团路形成的文化发展轴贯穿西城，是串联济北城市中心、老城区中心、滨湖城市中心区、小北湖的发展轴。次轴二（纵轴）：高新区发展轴线贯穿东城，联系杨家河湿地、东城中心区、新接庄城市中心区、济东湿地。9市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块架构明晰，任城区政府北上，济宁市政府南下的政策导向明确了下一步开发重点将锁定北湖旅游度假区和济北片区。此外，济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹曲嘉”相向融合发展，加快“都市圈”的崛起。小结10济宁房地产市场分析11济宁房地产的发展主要以老城区中心，想四周扩展，但因土地资源稀缺，项目以综合体为主，住宅以高层为主，老城区楼盘较少，均价在7000-8500元/平米，兴唐国翠城和新世纪花园这两个两个楼盘，分别因稀缺地段和产品特色（科技住宅），均价突破10000元/㎡。老城区周边的楼盘以多层小高层为主，价格主要集中在5000-7000元/㎡之间，且是济宁的主力价格区间。区位分析12数据来源：济宁住宅与房地产信息网从2010-2012年济宁住宅成交走势图可以看出，2011年住宅月成交量徘徊在1000套左右，均价接近4500元/㎡（成交数据中包含经济适用房）。成交分析13典型个案分析典型个案分析14项目区位图项目效果图项目概况兴唐·国翠城位于济宁市红星东路28号，由济宁兴唐地产投资开发，是济宁第一、国内领先的高舒适度、低能耗科技主题社区。社区总占地面积约52208㎡，住宅总建筑面积约116258㎡，由9栋高层板楼与4栋六层板楼组成。兴唐·国翠城15物业类别...