房屋买卖合同的成立与生效VIP专享VIP免费

下载后可任意编辑房屋买卖合同的成立与生效 案情介绍 本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。2000 年 8 月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月 29 日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看，并于次日下午与甲签订《协议书》。该《协议书》订明：甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋），价额为 30 万元人民币；2000 年 9 月 5 日去房屋交易所及丁处交易，丙于 2000 年 9 月 22 日前把房款 30 万元交齐；2000年 8 月 30 日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。《协议书》签订后，丙没有依约于 2000 年 9 月 5日到中介公司丁处及交易所交易，亦没有交纳中介费。2000 年 9 月 6 日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同月 18 日到房管局登记备案。 审判结果 一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由信任甲有代理权，因此构成表见代理，《协议书》有效。由于原告没有依约于 2000 年9 月 5 日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易，两被告因此而继续委托中介公司出售房屋，两被告的---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------下载后可任意编辑行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辩权，应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋售予，应承担违约赔偿责任的请求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自行承担。为此，判决驳回原告的诉讼请求。 二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同意，其合同依法应为无效。为此，判决驳回上诉，维持原判。 评析 关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。本文试作探讨。 一、《协议书》的性质 本案的《协议书》是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。《合同法》第 12 条第 1 款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者酬劳；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必须具备的“主要条款”。“主要条款”说曾被规-----------------------------...