下载后可任意编辑浅析未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同的效力房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）根据出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）根据出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”假如仅根据以上相关法律规定本身的表述，未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同应当认定无效。然而，假如该项目转让合同主体资格合法，出自双方真实意思表示，买卖标的权利来源合法明晰，内容未违反法律规定，而仅仅因为未取得《国有土地使用权证》认定无效，则明显对该项目转让合同的受让方不利。《城市房地产管理法》的立法目的和鼓舞交易的合同法立法目的，假如将该种合同认定无效，不利于维护民法诚实信用原则及保护市场交易安全的实现。房地产项目转让合同关键在于转让人是否是该土地的合法使用权人。从理论上讲，土地使用权证是权利人拥有土地使用权的合法证明文件，但仅是法律意义上的证明文件。相对于不动产使用权证来说，不动产登记簿拥有更优越的公信力，尽管我国目前的实践中，一般主体很难了解不动产登记簿的内容。土地使用权证是政府主管机关向权利人签发的权利证书文件，它的基础依旧是政府主管部门留存的不动产登记簿，土地使用权记载的事项亦应根据不动产登记簿加以调整。因此，相对于不动产登记簿来说，土地使用权证自应具有依附性。一旦国土资源局与转让人签订了《国有土地使用权出让合同》，国土资源局即应将该地块权属变动情况记载于不动产登记簿，以避开实践中出现混乱。但即使国土资源局假如因为工作程序等原因（如拆迁），尚未制作完成该地块的土地使用权证书，或者未向房地产项目转让人正式签发国有土地使用证，也不能否定转让人是该宗土地的合法使用权人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------下载后可任意编辑自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国物权法》第...
