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宜兴市场分析宏观政策四轮楼市调控关键点对比2010.4.17国十条2010.9.29调控措施2011.1.26新国八条2013.2.20新国五条房产税——————严格实施差别化住房借贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房限贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直下市、计划单列市和省会城市要往限购区域、限购住房类型、限购资格审查等方面，按统一要求完善限购措施，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。非本地居民购房非本地居民住房未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。拥有1套以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高，上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。——首套房首付比例要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。————宏观调控层层升级，调控范围超出预期，未来调控趋势将趋于长效化和差异化。“国五条”出台，强化“去投资化、保刚需”的主题，市场进入后调控时代。近期国家采用稳健货币政策，市场资金紧缺，后期市场不容乐观。面对当前银行“钱荒”状态，国家已连续且明确表态不会再像以前那样开闸放水，而是采取稳健货币政策，盘活市场资金，由此可见，中国经济已经到了不能一味靠“钱”来拉动经济增长的时代，而今年是这个时代的过渡期，市场资金会出现比较紧缺，房地产市场将更加艰难，资金紧缺的开发商以降价走量将渐形成趋势。宏观市场宜兴人口2010苏南各县市人口分布县级市外来人口(万)总人口(万)外人口比重(%)昆山市130201.1364.63江阴市90210.3542.79张家港市70159.843.80常熟市100206.6948.38吴江市8016548.48太仓市3581.8942.74扬中市1239.8230.14宜兴市25132.1818.91丹阳市1595.8715.65靖江市1581.518.40溧阳市1088.1511.34金坛市1064.915.4119902010201302040608010012014002468101214161820116.43132.18124.374810.4518.9113.48总人口(万)外来人口(万)外人口比重(%)宜兴市历年外来人口变化宜兴外来人口所占比重少,下降趋势明显。从上图来看，宜兴市外来人口所占的比重相比其他苏南各县较低靠后。而且从2010年到2013下降了近6个百分点。宜兴发展宁杭高铁的开通带来的新机遇与挑战机遇：宜兴到南京、杭州均只需半小时；有望成为沪宁杭中心花园；辐射效应有望催生新业态，带动区域经济发展。挑战：交通便捷带来了人口的流动，但游客和商家增多的同时还伴随着宜兴郊区客户的分流,如山郊区，便捷的交通使宜兴市区不再是他们生活休闲的唯一或者说最好的选择。宜兴市场近年来，伴随着龙湖、碧桂园等各大品牌房企纷纷进驻宜兴，宜兴房地产市场供应量急速增高，同时宜兴外来人口比例较低，城市人口相对固定，致使市场竞争日趋激烈。进入13年，随着各大...