物业管理合同是服务合同不是委托合同刘 颜今年 8 月 1 日，深圳市布吉镇××花园喧闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。事情的原委要从 1998 年说起。1998 年 10 月该花园竣工，进展商成立了一家子公司进行物业管理，后该花园成立了业主委员会，双方于 2001 年 2 月 18 日签订了为期三年的《物业管理委托合同》，约定管理服务费多层住宅按 0.60 元/m2 收取，带电梯的小高层 1.45 元/m2，商铺 1.60 元/m2。 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。2024 年 2 月 28 日管理处在花园内贴出通知，将管理服务费提高到多层住宅0.85 元/m2，小高层 2.10 元/m2，商铺 2.20 元/m2。一石激起千层浪，业主纷纷反对。4 月 13 日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后，7 月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。事情并没有结束。7 月 18 日，原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求继续履行 2001 年 2 月 18 日签订的《物业管理委托合同》，支付管理费 300 万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审，尚未裁决。双方争议的焦点就是：2001 年 2 月 18 日签订的《物业管理委托合同》是服务合同，还是委托合同。该合同虽然名称上使用了“委托”二字，内容上也包含了“委托”成分，确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为，但从实质上看并不是委托合同。委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：1、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定“： 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同，...
