下载后可任意编辑第一章 房地产概述一、房地产的概述1.房地产是指房屋、土地的经济形态，是一定权属制度下作为财产和资产的房屋、土地。计划经济 市场经济房屋、土地 房地产（资产、财产）实物形态——使用功能构成 法律形态——权利保证 商品形态房地产的概念：①产权理论、产权制度、实物三者统一② 以不动产为特征③2.房地产的分类按土地所有权不同划分为农村房地产和城镇房地产按构成划分为地产、房产、房地产3.房产、地产的区别、联系① 区别： 实物：地产单独存在，房产不能单独存在 权属：地产没有所有权只有使用权，房屋有所有权 经济：土地没有折旧，房屋有折旧 价格：土地通平状态，区位，综地面积等均影响价格 房屋面积、朝向、层数、户型、质量等影响价格② 联系： 实物：房产依赖地产 权属：权利一致性，行为一致、房地一致 经济：财产、资产 价格：房价含地价二、房地产的产生1.城市房地产房屋制度/土地制度城市住宅社会经济形态、法律法规下载后可任意编辑城镇住房制度土地制度：国有土地使用制度2.城市住房制度(1)制度内容：建设体制（财政资金、国家建设） 分配体制（福利、无偿无期） 98 年前 管理体制（房管所）(2)弊端：数量规模上（不能满足增长需求） 分配上（资金建设方多为国家机关、大型企业，权利的偏向不公平） 管理上不平等(3)改革：目标：城镇商品房化，目前 1 线大城市住房私有化率 50%以上 内容：三改四建 改建设、改分配、改管理78 年试点—92 年全面推出—96 年全面深化① 建立经济适用房和商品房的供应体系② 建立住房公积金制度（增大城镇居民购买能力）③ 建立政策性和商品性并存的住房信贷体系④ 建立完善的房地产市场体系3.国有土地使用制度(1)制度内容：三无 无偿 无期限 无流转(2)弊端：效率上 多占少用（数量上） 早占晚用（时间上） 优地劣用（结构上）配置机制：①信息不公开透明 ② 土地配置缺乏经济尺度，土地开发缺乏经济手段 ③ 缺乏用地竞争机制④ 使国家丢失了对土地的所有权(3)改革：目标：“三有”国家土地有偿使用国家土地有期限使用国家土地资源有序流转 内容：“三大突破”实践突破（收取土地使用费）下载后可任意编辑 理论突破（所有权和使用权的分离） 制度突破（1988 年修改宪法，土地可以转让使用权）三、房地产业低 房地产——个体产品 房地产业——经济过程高 房地产市场——经济关系总和1.产业① 含义：在国民经济当中具有同...
