下载后可任意编辑通过学习本课程，你将能够：● 了解房地产项目的开发流程；● 熟悉政策与宏观经济讨论的主要因素；● 掌握区域市场讨论的主要因素。 房地产项目前期讨论通常情况下，房地产项目都要经历七个阶段，分别是前期、土地猎取、策划定位、规划设计、工程施工、开盘销售、交房移交。在这七个阶段中，相对而言最重要的是前三个阶段，这三个阶段直接决定了一个房地产项目能否成功。房地产项目前期讨论主要包括政策与宏观经济讨论、区域市场分析和城市分析，通过这三个分析做出项目投资方向、投资规模、投资模式的定位。一、政策与宏观经济讨论房地产项目前期工作主要解决四个问题：投不投、投哪里、怎么投、投多少。在房地产的前期调研中，政策、经济和金融的讨论是重点，主要包括五个因素：人口因素、城市化因素、经济因素、政治与民生因素、融资与投资因素。1.人口人口因素主要包括人口结构和计划生育政策。截止到 2024 年，我国共完成了六次人口普查，具体情况如表 1 所示： 表 1 中国六次人口普查情况表第一次第二次第三次第四次第五次第六次1948 年1953 年1964 年1982 年1990 年2000 年2024 年5.4 亿6 亿6.9 亿10 亿11.3 亿12.6 亿13.4 亿增长率10%15%45%13%11.50%6.34% 由此可见，我国人口在不断增长的同时，增长率在逐步下降。相对于 10 年后年龄为30 岁到 40 岁的人而言，他们的下一代就不需要再买房了，除了改善性需求以外，刚性需求很可能已经逐步被消灭了；到 2030 年左右，整个人口结构中 30%到 40%属于老龄化人口，这些老年人基本都有住房，那时对于中国的房地产业将是一个结构性调整的重大阶段，房地产市场的需求将会逐步呈下降趋势，甚至是快速下降。这就是人口结构和计划生育政策对整个房地产市场的影响。2.城市化下载后可任意编辑房地产项目投资的第二个考虑因素就是城市化因素，主要是指城市化比例和进程。 各国城市化情况第一个国家，美国。美国自 1840 年开始城市化进展，当时城市人口只有 10%，到 1970 年达到 70%，基本完成城市化，用时超过 120 年。第一阶段，1840 年至 1920 年，美国城市人口超过农村人口，城市人口占全国人口的51.2%。第二阶段，1921 年至 1940 年，美国成为一个大城市占主导的国家，城市化比率达到56.5%。第三阶段，1941 年至 1970 年，美国城市的郊区人口超过城区人口，城市化比率达到73.6%，基本完成城市化进程。第二个国家，日本。日本...
