第七章早期介入与前期管理第一节物业管理的早期介入忽视早期介入可能导致：物业配套不完善布局设计不合理质量不过关资料欠缺、情况不明最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多一、物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。（三）为验收接管打下基础由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。（四）便于日后对物业的管理1．方便日后维修保养计划的制定；2．方便日后检修，缩短检修时间；3．易保证维修质量；4．方便后期改建改造。三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色（一）立项决策阶段（充当顾问）在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。(二)规划设计阶段（充当顾问）物业管理企业（人员）此方面长处：A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。侧重从以下方面提出看法和建议：1、养护、维修方面建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。2．日常管理方面中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。3.日后管理服务方面从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。4.物业自身方面综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用公共活动场所与道路循环系统房型功能构想与匹配比例内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果（三）施工安装阶段（扮演监理）监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。（四）接管准备阶段（开始管家）步骤：1.与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。2.制定接管方案对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出科学测算，据此制定接管方案，以此与房地产开发企业进一步协商或竞标。3．签约，实施验收接管依照国家建设部制订的《中华人民共和国标准—房屋接管验收标准》《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》接管同时做好档案资料的移交工作。必不可少的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书，公用设施设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料。4．制定系列管理制度根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。5．组成该物业的常设管理机构为了迎接即将到来的业主入伙，着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。6．建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络7．参与物业“开盘”物业“开盘”之日就是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与做好...
