商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL 等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。 笔者根据对江苏省首家 SHOPPING MALL 四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。 一、中央空调运行费用 中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时，应主要考虑以上因素： 1、用电成本（P1、K1、P2） 主机（P1、K1） 根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，然后按一年12 个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。 在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运行，故根据具体情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1≈0.6~0.9。 辅机（P2） 此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率，进行估算。需注意的是因季节的不同，在制冷和供暖时，辅机的数量和类型亦有所不同。 2、用水成本（P3） 中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。 3、用汽成本（P4） 对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每月的平均蒸汽费用。 4、管道损耗（K2） 冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数 K2 表示，K2≈1.02~1.05。 5、预温损耗（K3） 因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，可用预温损耗系数 K3 表示，K3≈1.05~1.08。 夏季预温时间随管道长短不同而有所变化，通常在 40 分钟左右，冬季预温时间较夏季短。 6、变损线损（K4） 广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担，变损线损约占供电量的 1%~3%，作为中央空调系统，...
