下载后可任意编辑中信红树湾价格方案价格报告核心均价确定12024 年 4 月 19 日下载后可任意编辑第二章核心均价确定一、 对比楼盘选择二、 对比楼盘权重确定三、 核心均价静态比准62024 年 4 月 19 日下载后可任意编辑中信红树湾一期由 2 栋 31 层和 2 栋 32 层高层住宅,11 栋 Town Home组成,整体户均面积在 180 平米左右,入市时市场上推出的同类户型,总价相近的楼盘较少,可比性相对局限,经过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交分析,确定核心均价。一、对比楼盘选择:商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约,因此市场上同质产品的价格对本项目的价格制定有重要的参考价值,在选取对比楼盘时,要把握以下三个原则:区域相关性产品同质性(建筑形式、户型范围、品质档次)竞争关联性(热点竞争区域、销售时间重叠性)参考楼盘参见后页<竞争楼盘分布图>及<竞争楼盘列表>由于在销售阶段,工程展示的不同,在参照时应确立一个比较标准,即各项指标均在当前在售项目中抽取其中户型面积,总价相近的部分,锁定同一时点进行比较,综合考虑在本项目入市时各项因素对比打分。a) 天鹅堡二期 II 区天鹅堡二期 II 区 7 月 3 日选房,与项目入市时机最为接近,而且,从档次、区域及面积总价方面分析,具有较强可比性,应充分对比项目的优劣势确定均价。b) 世纪村王府、日月府,红树东方,红树西岸,瑞河耶纳世纪村与项目仅一路之隔,也是当前本区域内唯一的在售项目,虽然在项目整体形象、档次等方面存在差异,但因其位置和产品与项目有相近,具有较强的参考价值。红树东方虽然销售已到尾声,但因其区域和产品的相关度较高,且时隔较近,具有一定的借鉴意义。72024 年 4 月 19 日下载后可任意编辑红树西岸和瑞河耶纳,与本项目位置最相近,从其产品品质和估计推出时间分析,将是项目推出时最大的竞争对手,但由于其尚未开始发售,因此不作为项目核心均价合成的对比楼盘,与她们的竞争分析在后面的价格策略中体现。c) 熙园、兰溪谷熙园为去年 8 月份开盘,至今销售率 90%左右,剩下的单位为多为一梯两户的圆楼,对于本项目有可比性;兰溪谷今年 4 月份开始分 4 批推出房号,楼盘质素、进展商品牌和价格面积与本项目在一定程度上具有可比性。d) 天鹅堡一期天鹅堡一期 A、B、C、栋 10 月入市,销售周期长,与本项目的可比性不大,因此仅把 D、E 作为比准对象。但近期一期 A、B、C、栋三级市场的成交对本项目有一定的借鉴...
