住房租赁合同的社会控制

下载后可任意编辑住房租赁合同的社会控制(中)许德风 北京大学法学院 副教授 二、住房租赁合同控制的社会经济效果 不仅在美国和德国，在世界其他地方，也有对租赁合同进行某种形式的“控制”制度。 [1]为什么租赁控制制度被广泛地采纳?以下尝试从社会经济效果分析的角度回答这个问题。第一部分以价格管制模型为基础，主要讨论理论界对(纽约市)租金管制的分析评价;第二部分则讨论以德国为代表的在租金市场化背景下进行租赁控制的社会经济效果。 (一)作为价格管制的租赁控制 1.租金管制的可行性。经济学者首先质疑租金管制本身的有效性。在这方面，张五常的分析很有代表性。 [2]他认为即使在租金管制的情况下，房屋仍会和在自由市场的价格机制下一样得到有效配置，即得到房屋的顺序依“出价” [3]高低而定。理由是虽然租金价格机制不能自动发挥作用，但替代机制如排队、寻租等可以发挥和价格机制一样的作用。该观点的不当之处主要在于简单地将价格控制后物品的分配机制缩小为“排队”或“寻租”等方式。实际上，正如上文对纽约租金管制法律制度的梳理所显示的，只要分配程序周全(妥当的资格审查、有效的监管和充分的随机性)，给予承租人对多付租金的返还请求权，规定房东不得随意收回房屋，明确租赁合同双方维护和修理房屋的义务，限制转租牟利，通常就可以较为有效地控制住租金而不导致张五常所描述的无效率后果。有学者讨论表明，在租金管制的实践中，房屋的分配并不是通过替代价格体系(pseudo-price system)进行，而一定程度上是在有资格的需求者中随机进行。这也就意味着租金管制所带来的福利能够为(至少是部分的)预期受益人所获得，而不是以其他方式被分配转移。因此租金管制是可行的。 [4] 2.供给不足与无谓损失。也有经济学者认为租金管制会导致供求失衡。在这样的情形下，虽然一部分生产者剩余转化成了消费者剩余，但因为生产能力未能得到充分地释放，市场需求没有得到有效满足，市场规模被压缩，大量可以产生交换利益即社会福利的交易无法产生，因此会导致一部分生产者剩余和消费者剩余的无谓损失(dead weight loss)。 [5]-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------下载后可任意编辑 从理论上看，在没有其他配套措施的情况下，长期 [6]限制租金水平会导致供给不足(出租房短缺)是非常确定的。不过这一后果可以比较容易地避开。 [7]作为“不动产”，住房具有相对...