XX区房地产市场分析1 区域概况216 XX区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，18 区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。21 截止2001年末，全区常住人口34.63万人。2 XX区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度XX区商品房供求关系XX区批准预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）已登记预售面积 （ 万 平 方米）占中心城区总量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59由上可见：6中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。7近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。8从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。XX区季度均价及指数变化情况5047538055275814600361507715516251275527593961717026745301000200030004000500060007000800090002001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3卢湾区均价中心城区均价XX指数1094.611099.741117.921194.521222.191272.311383.33环比（+）1.930.471.656.852.324.108.73全市指数1050.371072.561084.711127.311147.151178.501221.77环比（+）0.502.111.133.931.762.733.67由上可见：7本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达25....
