第二章商业综合体物业管理权获得物业管理权（前期物业管理）获取一般是由建设单位通过招投标方式,物业企业投标获得。根据现有商业综合体项目建设单位投资状态划分为销售型商业物业、持有型商业物业、混合型(部分持有部分销售)商业物业，加之商业运营单位在物业交付后与物业企业共同在一个物业项目内运营，涉及到部分设施设备及配套场地的共管共用，服务与责任交叉，物业管理权的获取与商务、技术投标策略制定已多样性。本章主要介绍现各种商业综合体物业招投标方式及物业管理权获取过程中应关注的重点及所涉及的各板块事项。一、物业管理招标信息获取随着物业管理行业发展,壮大出一批优秀的市场化物业企业，加之部分以往是管理自主开发企业项目的物业企业市场化加剧了行业竞争,建立有效的市场信息获取渠道成为了物业企业发展壮大的第一步:1、已有管理服务项目客户细分：从已有管理服务项目客户群体出发,细分客户，将建设单位及与建设单位有业务、事务往来机构进行梳理，作为可发展、合作渠道维护。2、梳理当地建设企业：对当地开发企业进行整理，罗列出未有自我品牌物业企业的建设单位及未来开发计划,主动出击、上门拜访,寻找合作机会。3、建立合作伙伴（合伙人)渠道：将营销代理机构、建筑设计公司等于建设单位有较为重要合作关系的社会组织纳入市场拓展渠道建设当中,建立合作伙伴关系，强强联合、共图发展。4、公共资源物业管理权信息：物业企业进入新的区域市场或在三、四线物业行业待发展区域市场可采取先获得市政、公共外包物业服务权方式以推广品牌。在当地公共资源外包中心建立名录，获得信息端口选择符合自身情况的目标信息。二、物业项目投标前评估获知物业项目招投标信息后评估工作非常关键。主要涉及到该项目招标条件与前期投入是否符合自身企业情况。该项目规划设计、配套设施种类与数量、后期商业运营模式、能源供应方式等都需在投标投标前摸排清楚,制定投标书时一并考虑。1、规划设计：主要涉及项目体量与业态分布、周边交通与项目结合、项目区划内公配建设施情况,涉及分期开发的了解其开发周期、交付区域与施工区域周界设定、能源供应（临时、正式）；2、配套设施种类与数量：对项目所涉及的配套设施、设备种类、数量整理出数据,除根据其属性、材质、维修维保要求、数量预算出维护成本外,应当对重要设备（电梯、弱电系统、消防系统）专属性强的单独了解当地维护成本情况,供应商或维保单位配件储备、维修维护价格等市场信息，为成本核算工程板块准确计算做好铺垫,并可在获取物业管理权后参与建设单位设备实际采购选型环节提出说服力建议，为后期管理降低难度。３、后期商业运营模式：针对项目交付后期集中商业管理运营与物业企业的共存,判定后期商业内服务供应单位的确定及与物业管理企业管理界面划分、共用设施设备的划分界定、费用分摊、公共区域双方的责权问题需要在前期投标前于建设单位处了解清楚。如此时建设单位还未涉及此类工作，可主动提出建议。1)、集中独立商业部分(商场)由物业企业一并负责：此类情况一般为建设单位持有商业部分物业,自主建立招商运营机构。本着便于沟通、统一管理目的将商业内服务一并委托给物业企业负责。因该部分服务费用由开发企业自身承担,物业企业利润点较低,商业体内人流量大，设施设备使用频繁经营风险较大。建议物业企业就该部分单独与建设单位签订酬金服务合同，按照人工费用进行计算、提取一定比例佣金。能耗、维修、公区责任险等其它开支由建设单位或商业运营机构承担。2)、集中独立商业部分(商场)由运营单位负责:此类情况一般为建设单位出售或承包给运营单位，本着成本控制或其它原因将内部物业服务另行组织、聘请服务队伍提供服务。因属于一个建筑区划内，公共场地、通道、地下隐蔽工程（排水排污）、能源供应、消防设备、配电设备等不可划分性,其使用所产生的维修维保费用分摊、经营收入分配等应于事前所有约定。具体费用分摊、收益分配可根据所使用的频次、负荷大小、区域进行考虑。3）、能源供应方式:主要分别清楚能源供应的性质与区域。从以往经验有过物业企业收取综合体公寓部分业主生活用水标准水费，实际该供水管...
