日本房地产泡沫原因及过程

1 日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1 9 9 1 年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2 0 0 5 年1 月1 日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4 .5 %，商业用地价格同比下跌了 5 .6 %，连续1 4 年下跌。与 1 9 9 1 年相比，住宅地价已经下跌了 4 6 %，基本回到了地产泡沫产生前的1 9 8 5年的水平；商业用地下跌了约 7 0 %，为 1 9 7 4 年以来的最低水平。 在今年3 月2 3 日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了 2 8 .9 ％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在1 5 ％以上，在东京的2 1 0 0 多个地价观察点中还有6 6 1 个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。 2 （二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从 1 9 8 5 年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1 9 8 5 年，东京都的商业用地价格指数为 1 2 0 ．1 （1 9 8 0 年为 1 0 0 ），但到了 1 9 8 8 年就暴涨到了3 3 4 ．2 ，在短短的 3 年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3 倍。1 9 9 0 年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的 4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以 4 8亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于 1 9 3 9 年耗资 1 .5 亿美元在曼哈顿建成，但是日本三...