峨嵋半山七里坪项目整体营销框架一、营销背景1、宏观市场持续低迷,走势不明,对项目营销目标形成较大干扰;2、工程进度尚未达到大规模推广和销售的支持条件,营销节点需与工程进度结合;3、经过 11 月对乐山部分客户进行试探后效果不佳,目前基本不具备正式销售的客户条件;4、第一批次房源(Al、C1 组团)五证需在 09 年 2 月取得;5、明年 5 月开始,工程进度、旅游季节、项目证件等多方面条件基本成熟,应作为销售正式展开的时机,整体计划应围绕这一重要节点制定。6、前期客户(11 月前)意向不明,需要进行细致梳理后方可为营销策略制定提供有力的客观素材;基于以上,本方案目前仅拟定整体营销框架,营销细案在 1 月中旬通过相关数据分析后制定。二、总体营销策略1、总体原则:低开高走,多批推售,小步快跑;2、总体目标:至 15 年 12 月完成现有一批次 1400 余套房源 90%以上销售;3、区域市场重点:区域重点时段营销重要度备注成都全年☆☆☆☆☆主战场,全面整合重庆4—12 月☆☆☆☆目标客户为投资群和中高端自住客户乐山7 月以前一、二批次集中消化其市场潜力眉山5 月着重渠道拓展,建议 5 月后取消该市场峨眉山全年☆☆☆☆☆着重旅游渠道拓展和现场销售执行4、营销手段:前期(第一次开盘)以坐销为主,后期坐销、行销(渠道拓展)并重,以情景体验带动购买冲动;推广以活动为主线,硬广和户外分阶段分市场针对性投放;5、开盘批次策略:3〜4 次开盘,体量先小后大,各区域房源统一投放;6、产品结构推售策略:由低到高,随项目成熟度逐步提升;7、产品销售策略:大部分产品定位于自住,小部分投资产品满足投资客需求。在销售初期以投资产品为主打,通过回报返还打消客户对项目经营的抗性,实现销售突破。三、营销阶段划分和定义1、准备期:春节前。完成以下营销工作:/前期客户梳理并提供对营销策略制定有效的数据支持;/完善公司管理体系和明确各部门各岗位职责,相关负责人落实到位;/销售团队持续培训,达到过硬的专业素质和上岗要求;/调整入会方案,争取收取部分会费;/开展乐山、成都两个市场的渠道工作,形成有效的渠道网络以备来年营销需求;/在前期客户梳理基础上完成项目 15 年营销执行方案并定案;/协助完成招商计划,提出业态规划建议和运营建议;/样板房、样板区建议;2、营销推广准备期:春节-2 月底。主要营销工作为:/完成全年营销推广计划并定案;/根据推广计划储备推广资源并完成...