峨嵋半山七里坪项目整体营销框架一、营销背景1、宏观市场持续低迷，走势不明，对项目营销目标形成较大干扰；2、工程进度尚未达到大规模推广和销售的支持条件，营销节点需与工程进度结合；3、经过 11 月对乐山部分客户进行试探后效果不佳，目前基本不具备正式销售的客户条件；4、第一批次房源（Al、C1 组团）五证需在 09 年 2 月取得；5、明年 5 月开始，工程进度、旅游季节、项目证件等多方面条件基本成熟，应作为销售正式展开的时机，整体计划应围绕这一重要节点制定。6、前期客户（11 月前）意向不明，需要进行细致梳理后方可为营销策略制定提供有力的客观素材；基于以上，本方案目前仅拟定整体营销框架，营销细案在 1 月中旬通过相关数据分析后制定。二、总体营销策略1、总体原则：低开高走，多批推售，小步快跑；2、总体目标：至 15 年 12 月完成现有一批次 1400 余套房源 90％以上销售；3、区域市场重点：区域重点时段营销重要度备注成都全年☆☆☆☆☆主战场，全面整合重庆4—12 月☆☆☆☆目标客户为投资群和中高端自住客户乐山7 月以前一、二批次集中消化其市场潜力眉山5 月着重渠道拓展，建议 5 月后取消该市场峨眉山全年☆☆☆☆☆着重旅游渠道拓展和现场销售执行4、营销手段：前期（第一次开盘）以坐销为主，后期坐销、行销（渠道拓展）并重，以情景体验带动购买冲动；推广以活动为主线，硬广和户外分阶段分市场针对性投放；5、开盘批次策略：3〜4 次开盘，体量先小后大，各区域房源统一投放；6、产品结构推售策略：由低到高，随项目成熟度逐步提升；7、产品销售策略：大部分产品定位于自住，小部分投资产品满足投资客需求。在销售初期以投资产品为主打，通过回报返还打消客户对项目经营的抗性，实现销售突破。三、营销阶段划分和定义1、准备期：春节前。完成以下营销工作：/前期客户梳理并提供对营销策略制定有效的数据支持；/完善公司管理体系和明确各部门各岗位职责，相关负责人落实到位；/销售团队持续培训，达到过硬的专业素质和上岗要求；/调整入会方案，争取收取部分会费；/开展乐山、成都两个市场的渠道工作，形成有效的渠道网络以备来年营销需求；/在前期客户梳理基础上完成项目 15 年营销执行方案并定案；/协助完成招商计划，提出业态规划建议和运营建议；/样板房、样板区建议；2、营销推广准备期：春节－2 月底。主要营销工作为：/完成全年营销推广计划并定案；/根据推广计划储备推广资源并完成...
