下载后可任意编辑房地产项目市场调研作业指导书 项目市场调研作业指导书 2 1.总则 1.1 目的 前期调查分析工作的主要目的在于: a)通过大环境分析准时了解房地产领域和市场的进展动态,保持对市场的敏锐性。 b)征地前通过对项目情况和市场机会的讨论分析评估地块价值,估量成本利润,为土地竞标的价格打算提供依据。 c)粗略估量项目地块开发的优/劣势,预测项目开发潜力。 1.2 适用范围 本作业指导书适用于指导项目在土地竞标之前对项目地块本身和相关市场进行的前期调查分析工作。 2.工作程序 2.1 大环境分析 2.1.1 国民经济及常州市综合经济情况分析 a.国民/常州市民收入情况调查 b.国民/常州市民支出分配比例 2.1.2 房地产开发大气候及常州房地产开发综合情况分析 a.房地产景气指数 b.房地产的现行相关政策及政策走势 c.常州房地产前一年和当年开发总量(占地面积、建造面积) 下载后可任意编辑 d.当年已建成开发小区的空置率 2.1.3 常州市相关商品住所市场调查与分析 a.在售各楼盘的市场定位分析(楼盘形象、价格水平、消费群体) b.总体规划走势(小区规模、外立面风格、景观规划、区内配套设施、户型、物业管理) c.销售、宣扬策略(售楼部安排、广告、促销手段、宣扬卖点) d.销售现状和走势 2.1.4 常州市居民居住偏好调查与分析 a.对影响购房的各因素的重视程度排序 b.对房屋面积的普遍要求,对户型的偏好 c.选择购房居住心理半径、居住工作半径分析 2.2 项目情况讨论分析 2.2.1 项目地块内部情况分析 2.2.1.1 地块自然属性分析 a.地块位置 b.占地面积,规划占地面积(规划工建面积与住所用地面积) c.地形、地貌 d.地质情况(污染程度、地质软硬性质) 2.2.1.2 地块内部地表建造物调查 a.建造物性质(工厂厂房、民宅、办公用房、普通设施、电线杆) b.建造物在地块上的位置 c.建造物建造面积估算 下载后可任意编辑 d.全部权属性 2.2.1.3 地表现有自然、人文资源策划价值/障碍分析 a .现有自然资源 依据规划,地块上现存的可利用的河池、树木、草地、山坡和公用设施等。 b.人文资源 土地前身性质 风水脉象 2.2.2 项目地块周边情况分析 2.2.2.1 土地周边可利用的自然景观分析 景观特色、距地块远近、知名度 2.2.2.2 土地周边人文景观/资源分析 a.博物馆、纪念馆等人文景观 b.名校,科研机构,历史形成的政冶、文化中央等可利用的人文资源 2.2.2.3 交通情况分析 a.距离市中央或主要社会场...
