金地-荔湖城大盘项目价格策略报告_4

金地 ?荔湖城A区一期价格策略报告P1 一期推售目标2遵循大盘规律，实现精彩亮相3完成人气积累，实现价格攀升4区域市场品牌开发商第一阵营，成为市场形象标杆P2 价格报告纲要1、定价背景2、定价策略3、价格制定4、推货策略计划5、后期价格走势预测P3 定价背景11.1区域房地产市场状况分析21.2竞争对手分析31.3项目基本情况分析41.4内部登记客户情况分析1.1区域市场销售状况分析P5 广州整体市场仍保持供不应求态势2003年2004年2005年商品住宅施工面积(万㎡ ) 3161.93 3471.58 3409.09 增长率（％）-1.30% 9.79% -1.80% 商品住宅竣工面积(万㎡ ) 902.97 796.46 664.25 增长率（％）3.64% -11.80% -16.60% 批准预售住宅面积(万㎡ ) 762 754 681 增长率（％）-0.39% -1.05% -9.68% 预售住宅销售面积(万㎡ ) 909 963 919 增长率（％）15.06% 5.94% -4.57% 商品住宅的 施工量 在2004年有较大幅度增长，而总体上基本稳定在3300-3400万㎡/ 年，但竣工量则在 2004年开始大幅下滑，原因是 2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度，再加上 2005年的海珠城广场坍塌事故更使整个广州市的建设审批延迟，从而导致施工量持平而竣工量大减，使原有的供需矛盾更为加剧；2003-2005三年间，一手住宅的供需缺口近600万㎡；一手住宅竣工量减少、批出预售量日渐下滑，显示市场 供应量在逐步萎缩P6 老城区供不应求、新城区供需平衡2003年2004年2005年其中：原八区 500 491 414 增长率 (%) 6.38% -1.80% -15.68% 番 禺199.88 188.27 172.51 增长率 (%) -18.85% -5.81% -8.37% 花 都62.57 74.32 94.48 增长率 (%) 27.75% 18.78% 27.13% 其中：原八区 554.31 663.19 626.76 增长率 (%) 8.90% 19.64% -5.49% 番 禺290.21 223.36 201.00 增长率 (%) 23.20% -23.04% -10.01% 花 都64.66 76.25 90.14 增长率 (%) 41.21% 17.92% 18.22% 01002003004005006007002003年2004年2005年原八区供 原八区需 番 禺供 番 禺 需 花 都供 花 都 在市属原八区、番禺区住宅供求量减的同时，花都却在高速增长，显示花都楼市在机场市政建设、区域产业发展（物流、制造）的影响下，前景看好（与花都楼市的价、量起点较低也有密切关系）。原八区、番禺区市场供应量减少，影响每年销售量减少；但仍呈供不应求的状态。提示：郊区随着社区周边的配套交通完善、且有足够的价格优势，...