鸿坤金融谷12-16 号楼部分产品定位及设计建议一、总平面图金融谷自持部分,初步拟定建设三类产品:大独栋办公,小独栋办公, SOHO办公。布局充分利用南侧部分的各自优势,南侧的独栋办公区在充分接受南面采光的同时,不遮挡北侧已建成的部分;位于西侧的SOHO办公区,依托国际露营公园的大氧吧特点和绿树环绕的视觉效果,为居住、办公提供最佳的体验,位于东南角的大独栋办公,利用该部分的两侧临路和展示性佳的特点,以高品质写字楼为项目的形象加分。附图一:三种产品平面布局分布:(1) 项目产品整体分类,具体指标如下:产品分类表单位:平米产品占地面积占比建筑面积占比建筑密度层数soho 办公12212%4030040%30%11小独栋产品14105%35%50%5大独栋产品3598%25%70%11注:上表所示建筑面积及占地面积均为估算值,反映大致情况,不做测算依据,建筑密度以图一所示红线内区域为基础推算。二、针对定位的三类产品:大独栋办公,小独栋办公,SOHO办公。深化定位说明如下:第一部分:大独栋办公说明:从产品形式上建议与已有产品形成错位,避免竞争, 同时后期开发时, 园区已具备比较成熟条件, 可以吸引更高端客户入驻, 同时先期入驻客户会有一定的升级需求, 同时,集中型高品质写字楼更易获得资本市场青睐,后期环境成熟后REITS操作更易,综上,选择品质感强的写字楼产品作为发展方向。办公立项的项目在后期销售过程中能否按层打散销售,对目前的产品定位工作起到至关重要的影响。 通过向市建委、 大兴建委及测绘单位的口头咨询,办公立项单层内可以分割销售, 前提是事先测绘确定好最小单元,报批后不可以再拆分修改。(1)客户及功能定位:金融谷定位为金融企业总部及中后台部门客户,为满足金融行业对形象的较高要求,和一部分适应高品质高附加服务的集中式办公企业的办公需求,同时也利用地块西南角优良的展示性,作为地块的形象地标,提升项目品质感。(2)总体设计要求1、建筑设计:高品质地标建筑,金融双子塔建筑外观建议以体现品质感和现代气息的全幕墙形式,同时作为地标建筑,外形设计要有一定的亮点部分。 同时平面布局上, 避免空间浪费造成的使用率低和建筑密度过大造成的建筑形态呆板,建议以双子塔及三塔等形式布置,底部以裙楼连接,在保障功能的同时又有机的将商业配套和办公部分产生隔离。建筑平面布置应以方正、 使用率高的产品平面形式, 提高空间利用率, 同时标准层控制在 1300-1800 之间,避免单层面...