鸿坤金融谷12-16 号楼部分产品定位及设计建议一、总平面图金融谷自持部分，初步拟定建设三类产品：大独栋办公，小独栋办公， SOHO办公。布局充分利用南侧部分的各自优势，南侧的独栋办公区在充分接受南面采光的同时，不遮挡北侧已建成的部分；位于西侧的SOHO办公区，依托国际露营公园的大氧吧特点和绿树环绕的视觉效果，为居住、办公提供最佳的体验，位于东南角的大独栋办公，利用该部分的两侧临路和展示性佳的特点，以高品质写字楼为项目的形象加分。附图一：三种产品平面布局分布：（1） 项目产品整体分类，具体指标如下：产品分类表单位：平米产品占地面积占比建筑面积占比建筑密度层数soho 办公12212%4030040%30%11小独栋产品14105%35%50%5大独栋产品3598%25%70%11注：上表所示建筑面积及占地面积均为估算值，反映大致情况，不做测算依据，建筑密度以图一所示红线内区域为基础推算。二、针对定位的三类产品：大独栋办公，小独栋办公，SOHO办公。深化定位说明如下：第一部分：大独栋办公说明：从产品形式上建议与已有产品形成错位，避免竞争， 同时后期开发时， 园区已具备比较成熟条件， 可以吸引更高端客户入驻， 同时先期入驻客户会有一定的升级需求， 同时，集中型高品质写字楼更易获得资本市场青睐，后期环境成熟后REITS操作更易，综上，选择品质感强的写字楼产品作为发展方向。办公立项的项目在后期销售过程中能否按层打散销售，对目前的产品定位工作起到至关重要的影响。 通过向市建委、 大兴建委及测绘单位的口头咨询，办公立项单层内可以分割销售， 前提是事先测绘确定好最小单元，报批后不可以再拆分修改。（1）客户及功能定位：金融谷定位为金融企业总部及中后台部门客户，为满足金融行业对形象的较高要求，和一部分适应高品质高附加服务的集中式办公企业的办公需求，同时也利用地块西南角优良的展示性，作为地块的形象地标，提升项目品质感。（2）总体设计要求1、建筑设计：高品质地标建筑，金融双子塔建筑外观建议以体现品质感和现代气息的全幕墙形式，同时作为地标建筑，外形设计要有一定的亮点部分。 同时平面布局上， 避免空间浪费造成的使用率低和建筑密度过大造成的建筑形态呆板，建议以双子塔及三塔等形式布置，底部以裙楼连接，在保障功能的同时又有机的将商业配套和办公部分产生隔离。建筑平面布置应以方正、 使用率高的产品平面形式， 提高空间利用率， 同时标准层控制在 1300-1800 之间，避免单层面...
