3、项目评价指房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排 2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+财务费用（1）土地成本：土地款+税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+市场研究+规划设计+场地平整+临设（3）建筑安装工程费：土建工程+安装工程+装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套+公共配套+附属工程5）其他工程费：监理费+竣工验收费6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息1）静态评价指标：1\收资收益率：投资成本获得利润的能力。除以开发年数得出年投资收益率）2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。2）静态评价指标：1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基4\动收期：考虑货币时间价值的条件5）销款：准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值2\内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为 0 的贴现率。3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。4、操作指南：1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的 3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和 3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和 3%-5%计取。（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。假设一次性付款比例为 10%，按揭比列为 90%，按揭首付比例为3 成，非住宅为 4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。（6）资金安排：项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两 T 月，可同时逬行，一个 i 季度内结束地下部分主休工程开工准备在刖期准备后一个月完成，竣工验收的时间为 2 个月，其余各阶段的完工安装工程时间与项目建筑形武相关成端较高,需根装怖工程1 据项目的实际情况作出判断"室外及配套工稈竣工验收自由资金占总投资不低于 20%，且在建设初期一次性投入（7）资本化率和银行利率资本化率即基准折现率，一般假设为 8%；银行利...
