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群楼定位五要素

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裙楼物业主题定位策略 一、 裙楼物业的现状 近期,有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端,很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过,这些商家一番考察后发现,很多裙楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。 广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。很多区域尤其是新兴区域诸如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到90%以上,三四楼的位置空置率更高。而天河北一带,则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面,尽管供应量比较大,例如协和新世界芳草园2 层共6200 平方米;华标广场3 层共15000 平方米;都市华庭也有2 万平方米左右;帝景苑有4000 平方米,但都已找到买(租 )家,而且售价和租金比原来的有所提高。据悉,芳草园首层商铺大面积售价超过3 万元/平方米;鸿翔大厦商铺单价也近3 万元/平方米;都市华庭因位处天河北和体育东交界,位置优越,部分商铺甚至开出6 万余元/平方米的单价,但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外,天河北的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼,租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便宜,多是面积比较大的公司租住。另外,客户希望拿到面积比较大的场地,相对零散的买卖就不是很好,其中1000平方米左右的地块成交比较多。 二、 裙楼物业的特点------商业裙楼与单体商业物业的区别 首先,体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了,所以价格比单体商业物业有优势。 其次,体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分,所以不如单体商业那么纯粹,其经营的业态会受到塔楼形态的制约,比如塔楼是住宅,裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。 第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不独立的,所以在外观设计上发挥空间小,难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。 三、 裙楼物业的运作方式 目前,裙楼商业运作主要采取三种方式,一是直接销售,二是分割出来,以租带售,三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政府对一个区域有一定的规划和设想,发展商可以跟随政府的指挥走,按照规划的要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道路成功的例子很多,一德路的浩和大厦其裙楼部分命名为山海城国际商贸中心,定位为海味、干货商场,受...

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