安徽巢湖养老地产研究报告地平线地产顾问2014.05.28目录CONTENTS一、养老地产可行性分析二、养老地产案例研究三、项目自身分析四、本案开发建议养老地产可行性分析1人口老龄化分析未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5%跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人，约占当时人口3/1，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养老产业发展日趋明显人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间；老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；老人财富分析老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多子女赡养子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高离退休养老金社会福利保障未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）爷爷、奶奶、外公、外婆＋爸爸、妈妈＋宝宝４-２-１家庭三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足；老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和居住观念正发生根本性改变；国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。家庭结构分析养老政策扶持目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。养老政策扶持根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大预计2015年，我国将基本形成“9037”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，约有1295万人老年客群选择养老宜居社区，未...
