房屋建筑物评估技术说明

房屋建筑物评估技术说明一、评估范围及对象评估范围：哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的全部房屋建筑物。评估对象：主要包括购置和抵账的辅助用房、商业用房和住宅。截至 2012 年 3 月 31 日，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司申报评估的房屋建筑物账面原值为 17,626,231.50 元，账面净值为15,591,752.59 元。具体构成见下表：编号科目名称账面价值原值净值房屋建筑物类合计17,626,231.5015,591,752.594-6-1固定资产-房屋建筑物17,626,231.5015,591,752.59二、工程概况描述哈尔滨东安园林绿化工程有限公司此次申报的固定资产-房屋建筑物主要包括辅助用房、商业用房和住宅，共计 6 项，其中 2 项辅助用房是哈房权证平字第1001001237 号建安头道街浴池锅炉房和东安浴池，位于哈尔滨市平房区建安头道街；2 项商业用房是东升家园 3-1 号一层和平房区保国大街 42、44、46 号东安名苑 1 号楼商服地下一层、地上一、二和三层，主要位于哈尔滨市平房区东升家园小区和东安名苑小区底商；2 项住宅是哈房权证开字第 200920072 号南岗区衡山路 84 号 10 层 B 座、哈权证里字第 1001032895 号道里区友谊路 382 号 1层，主要位于哈尔滨市南岗区衡山路 84 号和道里区友谊路 382 号。本次评估房屋建筑物主要为砖混结构、框架结构等。其中有 3 项房屋有房屋所有权证，其他 3 项无房屋所有权证。房产均为哈尔滨东安园林绿化工程有限公司购置和抵账而来，截止评估基准日，帐面房产中衡山路及友谊路、东安浴池和锅炉房四处房产闲置未用，东升家园一处房产无偿提供给一位本企业职工，现经营快餐业务，东安名苑一处房产现为九龙堂酒楼，是哈尔滨东安园林绿化工程有限公司用房产与现九龙堂经营者合伙经营，每年按利润分成，由于该酒楼经营不善，目前哈尔滨东安园林绿化工程有限公司暂无利润分配。评估人员现场了解到，哈尔滨东安园林绿化工程有限公司对房屋建筑物的日常维护保养较好，可正常使用。三、评估方法评估方法通常有市场比较法、收益法、假设开发法及成本法等四种。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下的房地产评估。本次评估针对用途，分析各种方法的适用性，对列入评估范围的房屋建筑物分...