片区开发项目 PPP 模式案例解析片区开发是指在符合国家以及当地规划的前提下，对拟开发建设的区域进行一体化的改造、建设、经营和维护，囊括两大部分：一是狭义的土地一级开发，即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆迁、土地平整和适当的市政基础设施建设，使该区域范围内土地具备上市供应条件的行为；二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营。我国正在实施新型城镇化发展战略，新城开发、旧城改造等正是片区开发中的典型形式。背景(-)X 市新区整体开发项x 市某新区规划总体开发，总投资：53 亿元,项目地理位置独特，交通十分便捷，属于苏南现代化示范区建设推进和临近城镇同城化发展战略实施的一部分，项目主要建设内容包括环境打造、基础服务设施、商贸物流服务中心和污水处理厂等。采用 PPP 来运作，运作模式选择BOT，合作期限 15 年，回报机制为政府购买及特许经营模式下的使用者付费。投融资结构：自有资本比占 20%，融资资本占 80%，股权结构：政府方出资占 5%，社会方投资占 95%。（二）项1.资金投入量大在片区开发的前期建设和同步配套设施建设中，需要投入大量的资金。项目中的巨额的资金空缺成为政府片区开发建设的重大难题。2. 土地使用权的取得在确定片区开发项目中各子项目分别适用的具体实施模式时，需要考虑项目范围内的用地性质。如社会资本无法依据合同中所规定合作模式获得某个项目范围内的土地使用权，从而使得社会资本主体与该项目范围内的土地使用权主体分离，则将使项目的实施产生障碍。3. 政府付费问题政府付费机制。政府参与片区开发 PPP 项目的目的往往是以较少的资金撬动社会资本，提高片区开发的效率和质量，使公众得到更好的服务，而社会资本即投资人的直接目的往往是从片区开发项目中获得合理的利润。所以，政府付费机制的设计就必须要平衡并促进政府与社会资本各自目标的达成。4. 投资人团队的组成 ppp 模式不仅仅是一种融资工具，更是一种新的管理方式。在社会分工高度精细化的今天，很少有兼具融资能力和建设维护经营项目能力的团队。那么参与片区开发 ppp 项目的社会资本即投资人团队可能需要同时囊括融资团队和建设、维护、经营团队，如：基于运营需要引用专业运营团队，则可以考虑在投资前融资团队即可与专业运营团队共同成立项目公司负责片区开发。5.包含多个单体项目在片区开发项目中...
