房地产评价假设开发法评价报告

定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。基本计算公式：P=A-B-C式中：P—待估房地产（或土地）价值A—开发完成后的房地产价值B—后续开发的必要支出C—后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。假设开发法分为动态分析法和静态分析法。由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行测算。1、估价前提和最佳开发经营方式1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5 ㎡，规1划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于 102,076 ㎡（其中：商业建筑面积不大于 5,400 平方米，配套设施建筑面积 280 平方米），地上建筑容积率为不大于 2.788，建筑密度≤28%，建筑限高 100 米，绿地率≥30%。通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：（1）建设内容与规模：建设内容为商住房地产。估价对象规划计容建筑面积为不大于 102,076 ㎡（其中：商业建筑面积不大于 5,400 平方米，配套设施建筑面积 280 平方米），结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为 102,076 ㎡，其中商业建筑面积为 5,400 平方米，配套设施建筑面积 280 平方米，剩余部分全部设为住宅。根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每 100 平方米建筑面积配套 0.7个车位，即地下停车位个数为 713 个，按 35 ㎡/个车位计，则地下车库面积为 24,955 ㎡。综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031 ㎡。（2）可销售或经营内容与规模：估价对象可销售内容为商业房地产、住宅房地产以及地下停车位房地产，可销售规模分别为商业 5,400 平方米、住宅 96,396 平方米、地下停车位 24,955 平方米。（3）建筑结构：钢混（框剪）结构；（4）建筑层数：根据容积率为2.788 及建筑密度≤28%，本次评估2设定为高楼层建筑形式；（5）装修标准：住宅外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；（6）商业裙楼:根据实地查勘，评估对象整体四面临街，同时...