万科总图设计经验总结(超经典)

明源地产研究院 万科总图设计经验总结（超经典） 明源地产研究院官方微信编辑整理 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。 1 .容积率低于 0 .3 ，高档的独栋别墅项目。 2 .容积率 0 .3 －0 .5 ，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。 3 .容积率 0 .5 －0 .8 ，一般的双拼、联排别墅。 4 .容积率 0 .8 －1 .2 ，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。 5 .容积率 1 .2 －1 .5 ，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。 6 .容积率 1 .5 －2 .0 ，正常的多层+小高层项目。 7 .容积率 2 .0 －2 .5 ，正常的小高层项目。 明源地产研究院 8.容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9.容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100 米以内）。 10.容积率6.0 以上，摩天大楼项目。 居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题： （1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 （2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 （3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 （4）人车分行 另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？ 三、合理布置路网、考虑消防车道 （一）消防车道 （1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m 。 明源地产研究院 高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m ，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m *15m 。 （2）联体的住宅群，当一个方向的长度超过150m 或总长度超过220m 时，消防车道的设置应符合下列之一的规定： a.消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设...