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万科总图设计经验总结(超经典)

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明源地产研究院 万科总图设计经验总结(超经典) 明源地产研究院官方微信编辑整理 一、必须了解的规划条件 规划局的规划要点:建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模(地上地下),容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求,交通规划及出入口等要求。 二、制作测算表格 根据以上条件,制作测算表格,用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排,估算容积率,对项目定位。下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。面对客户时可以做初步的项目判断。 1 .容积率低于 0 .3 ,高档的独栋别墅项目。 2 .容积率 0 .3 -0 .5 ,一般独栋别墅项目,密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅,可适当降低密度提高品质。 3 .容积率 0 .5 -0 .8 ,一般的双拼、联排别墅。 4 .容积率 0 .8 -1 .2 ,全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合,密度较高。 5 .容积率 1 .2 -1 .5 ,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境品质较好。 6 .容积率 1 .5 -2 .0 ,正常的多层+小高层项目。 7 .容积率 2 .0 -2 .5 ,正常的小高层项目。 明源地产研究院 8.容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项目(18 层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。 9.容积率3.0-6.0,高层项目(楼高100 米以内)。 10.容积率6.0 以上,摩天大楼项目。 居住区入口的做法是相对模式化的,设计时要考虑以下问题: (1)门卫管理方便:用最少的人力兼顾车流和人流管理 (2)出车的安全,门口要留出驻车的空间,让车在路口停留观察交通状况 (3)进车的控制,让误闯的车辆可以及时掉头 (4)人车分行 另外,要注意门卫室是景观做还是建筑做,如果是建筑做,是否有退界要求,是否要报批? 三、合理布置路网、考虑消防车道 (一)消防车道 (1)低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道,其转弯半径不应小于6m 。 明源地产研究院 高层住宅的周围应设有环形车道,其转弯半径不应小于12m ,当确有困难时,应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于15m *15m 。 (2)联体的住宅群,当一个方向的长度超过150m 或总长度超过220m 时,消防车道的设置应符合下列之一的规定: a.消防车道应沿建筑的两个长边设置,消防车道旁应设置室外消火栓,且建筑应设...

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