一、疯狂 1986 年到1991 年，日本六大城市地价上涨2.07 倍，CAGR 为25.2%； 1984 年到1988 年，东京都宅基地的资产额由149 万亿日元升至529 万亿日元，增加2.6 倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP 增加额（72 万亿）的5.3 倍。 二、毁灭 1992 年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14 年，直到2006 年才有所回升； 2007 年底，六大城市土地价格仅相当于1991 年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25 年前，也即1982 年的水平； 三、背景 1、日本房地产市场概况 日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000 年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960 年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。 日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992 年，日本企业购买了价值45.97 亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42 万亿日元。 2、日本的城市化进程已经接近尾声 战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录：1947 年到1965 年，仅仅18 年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94 个百分点，年新增城市人口约228 万人。其中1947 年到1955 年，城市化率每年提高2.9 个百分点，城市人口每年增加305 万。到1985 年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。 3、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话” 与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。 土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。 （笔者注：这让我想起了开发商的最大忽悠：房地产只会升值不会贬值！多么可笑的论断！人性在贪婪中泯灭。） 日本统计局公布的资料显示：从1956 年到1985 年的30 年间，日本名义GDP ...
