致力于创造最佳商业价值 返租可行性分析报告及建议 (一) 概况 售后返租计划是一个百分百针对物业投资者的促销方法,那些欲购买做经营的买家均不会采用本计划。以下是进行返租计划前要留意的事项: 1) 本项目的商业租赁市场是否成熟,需求是否殷切; 2) 所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高,只是变相减 价罢了; 3) 所定的回报率最好高于现时的按揭贷款利率,这样在返租期间便 能够“收租够供物业”,吸引力大增; (二) 回报率的计算 回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例,程序如下: 每年净租金收入(即扣除管理费及有关税费) X 100% = 回报率 购入售价 例:一层一个25 平方(实用面积)商铺(售价13000 元 /㎡(建筑面积) ,租价6.33 元 /㎡/天 )每月租金¥4748,管理费和税费由租客负 担,购入售价为48 ㎡(建筑面积)×13000 元=¥624000,其回报率计算如下: ¥ 4748 X 12 X 100% /624000= 9% 二层一个25 平方(实用面积)商铺(售价11000 元 /㎡(建筑面 致力于创造最佳商业价值 积) ,租价5.33 元 /㎡/天 )每月租金¥3998,管理费和税费由租客负 担,购入售价为48 ㎡(建筑面积)×11000 元=¥528000,其回报率计算如下: ¥ 3998 X 12 X 100% /528000= 9% 三层一个25 平方 (实用面积)商铺(售价8500 元 /㎡(建筑面积),租价3.8 元 /㎡/天 )每月租金¥2850,管理费和税费由租客负 担,购入售价为48 ㎡(建筑面积)×8500 元=¥408000,其回报率计算如下: ¥ 2850X 12 X 100% /408000=8.4% 四层一个25 平方 (实用面积)商铺(售价6500 元 /㎡(建筑面积),租价2.8 元 /㎡/天 )每月租金¥2100,管理费和税费由租客负 担,购入售价为48 ㎡(建筑面积)×6500 元=¥312000,其回报率计算如下: ¥ 2100X 12 X 100% /312000=8.1% 五层一个25 平方 (实用面积)商铺(售价4800 元 /㎡(建筑面积),租价1.8 元 /㎡/天 )每月租金¥1350,管理费和税费由租客负 担,购入售价为48 ㎡(建筑面积)×4800 元=¥230400,其回报率计算如下: ¥ 1350X 12 X 100% /230400=7% 若海拉尔区商业市场一直保持平稳或有逐步上升的趋势,上述物业投资将于11 年-12 年内可望回本。 致力于创造最佳商业价值 (三) 投资者的疑虑 即使返租的回报率吸引,一般投资者均对返租计划有下列疑虑: 1) ...