致力于创造最佳商业价值 返租可行性分析报告及建议 （一） 概况 售后返租计划是一个百分百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买做经营的买家均不会采用本计划。以下是进行返租计划前要留意的事项： 1） 本项目的商业租赁市场是否成熟，需求是否殷切； 2） 所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减 价罢了； 3） 所定的回报率最好高于现时的按揭贷款利率，这样在返租期间便 能够“收租够供物业”，吸引力大增； （二） 回报率的计算 回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下： 每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率 购入售价 例：一层一个25 平方（实用面积）商铺(售价13000 元 /㎡（建筑面积） ，租价6.33 元 /㎡/天 )每月租金￥4748，管理费和税费由租客负 担，购入售价为48 ㎡（建筑面积）×13000 元＝￥624000，其回报率计算如下： ￥ 4748 X 12 X 100% /624000= 9% 二层一个25 平方（实用面积）商铺(售价11000 元 /㎡（建筑面 致力于创造最佳商业价值 积） ，租价5.33 元 /㎡/天 )每月租金￥3998，管理费和税费由租客负 担，购入售价为48 ㎡（建筑面积）×11000 元＝￥528000，其回报率计算如下： ￥ 3998 X 12 X 100% /528000= 9% 三层一个25 平方 （实用面积）商铺(售价8500 元 /㎡（建筑面积），租价3.8 元 /㎡/天 )每月租金￥2850，管理费和税费由租客负 担，购入售价为48 ㎡（建筑面积）×8500 元＝￥408000，其回报率计算如下： ￥ 2850X 12 X 100% /408000=8.4% 四层一个25 平方 （实用面积）商铺(售价6500 元 /㎡（建筑面积），租价2.8 元 /㎡/天 )每月租金￥2100，管理费和税费由租客负 担，购入售价为48 ㎡（建筑面积）×6500 元＝￥312000，其回报率计算如下： ￥ 2100X 12 X 100% /312000=8.1% 五层一个25 平方 （实用面积）商铺(售价4800 元 /㎡（建筑面积），租价1.8 元 /㎡/天 )每月租金￥1350，管理费和税费由租客负 担，购入售价为48 ㎡（建筑面积）×4800 元＝￥230400，其回报率计算如下： ￥ 1350X 12 X 100% /230400=7% 若海拉尔区商业市场一直保持平稳或有逐步上升的趋势，上述物业投资将于11 年－12 年内可望回本。 致力于创造最佳商业价值 （三） 投资者的疑虑 即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑： 1） ...
