商铺租金定价法则之市场定价法

商铺租金定价法则之“市场比较法” 本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。 市场比较法一：租金价格体系分析 第一步确定竞争项目租金价格 示例——项目周边街道及繁华街道租金如下： 名称 街道 1 街道 2 街道 3 街道 4 平均租金 40 元/㎡/月 35 元/㎡/月 60 元/㎡/月 60/㎡/月 第二步确定影响市场比较法定价的因素 根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。 在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表： 项目 权重 本项目 街道 1 街道 2 街道 3 街道 4 平均租金(元/㎡) PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60 地理位置 12 5 7 5 8 7 交通情况 9 6 4 6 6 6 商业氛围 14 4 5 4 9 8 人流量情况 11 4 4 4 7 6 车流量情况 7 5 5 5 5 5 建筑外观 6 4 4 2 3 3 项目规模 6 4 2 2 3 3 停车位 6 4 3 3 3 4 经营管理 8 6 3 3 3 3 经营商实力信誉 8 5 4 3 5 5 未来发展 13 8 6 6 7 7 合计 100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57 注： 1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。 2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。 第三步确定修正后各相关项目的价格PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ 为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93 P4 =(55/57) *60=57.89 各相关权重取值为WZ W1=25% W2=25% W3=25% W4=25% PZ=∑PIWI 租价：PZ=50.28 注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28 元/㎡/月。 以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。 市场比较法二：商业项目价值评价 第一步制定项目价值评价表 序号 评判 因素 权重 评定分值 分值 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 本案 A 周边 环境 (小计) 30 20.67 23.67 23 24 22 A-1 商业 位置 5 3 4 4.33 4 4 A-2 交通便利度 5 3.67 4.33 4.33 4.33 4 A-3 周边房屋素质 5 4 3.67 3.67 4 3 A-4 周边居民质素 5 4 3.33 3 3.33 3 A-5 人流 5 2.67 4.33 3.33 4 4 A-6 车流 5 3.33 4 4.33 4.33 4 B 规划...