精品文档---下载后可任意编辑考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考情分析 考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大 单选多选推断计算2024题数5117分值5218考点收益性房地产、客观收益、收益价格计算 2、综合资本化率酬劳资本化法受益期限2024题数31116分值321814考点收益价格 2、综合资本化率运营费用综合资本化率承租人权益价值2024题数411分值421613考点酬劳率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法净收益的估量无形收益估量与酬劳率的选择问题收益法估价2024题数41218分值422816考点预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数收益价格、净收益乘数、经营年限收益价格公式、投资组合技术剩余技术2024题数41218分值422816考点收益现值的计算 2、偿债基金系数、剩余技术运营费用折旧是否进入年运营费用、资本化率含义、出租人权益价值精品文档---下载后可任意编辑第一节 收益法概述 1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。 主要方法： 酬劳资本化法（现金流量折现） 直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算） 收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。 2.收益法的理论依据（熟悉） 预期原理——决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参加者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。 基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地猎取净收益。假如现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。 （推断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的酬劳率或资本化率予以考虑。（ ）【2024 年真题】[答疑编号 505561070101] 『正确答案』错误 『答案解析』假...
