房地产估价基本知识点归纳

1 房 地 产估价基本知识点归纳 1.房 地 产 ： 包 括 土 地 、建筑物及其他地 上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。 2.房 地 产的特征：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值量大；难以变现；用途多样；相互影响；易受限制；保值增值。 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产 转换为现金的能力。 不同类型的房 地 产 及在不同的房 地 产 市场状况下，变现能力有所不同。 影响房 地 产变现能力的因素主要有： 该宗房 地 产 的通用性；该房地 产 的独立使用性；该房 地 产 的价值大小；该房 地 产 的可分割转让性；该房 地 产 的开发程度；该房 地 产 的区位；该类房 地 产 的市场状况。 4. 依照《土 地 管理法》规定，土 地 利用总体规划应当将土 地 划分为农用地 、建设用地 和未利用地 。为了更有效地 管理土 地 ，在上述三种分类的基础上，我国的土 地 按照利用现状采用一级、二级两个层次的 2 分 类 体 系 ， 共 分 为 12 个 一 级 类 、57 个 二级 类 。 其中一 级 类 土地， 包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共 管理与公共 服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。 建 设 用 地 的 取 得 ,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一 是通 过 出 让 方 式 获取国有土地使用权,二是通 过 划 拨 获取国有土地使用权。 国 有 土 地 使用 权出 让 ， 是指国家将国有土地使用权在一 定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分 为 两种方式：一 是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权， 二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类 经营性用地， 必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 建设用地使用权出让的最高年限， 居住用地为 70 年， 工业用地为 50年， 教育、科技、文化、卫生、体 育用地为 50 年， 商业、旅游、娱乐用地为 40 年， 综合或其他用地为 50 年。 国 有 土 地 使用 权划 拨 ， 是指县级 以上人民政府依法批准， 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使...