第八章 成本法及其运用 【本章的特点】 ■考题所占分值大 ■理论性非常强，技术含量高 ■计算题多，难度大 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 第一节 成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握）， 成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。 本质，是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。【2009年真题】 提示：参见教材P269 [答疑编号500434080101] 『正确答案』正确 2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。 从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润 从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发 均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润 3.成本法适用的估价对象（掌握） 适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单纯的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目 不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产 4.成本法估价需要具备的条件（掌握） 条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产 注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计条 件等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 5.成本法估价的操作步骤（熟悉） 弄清估价对象房地产的价格构成 测算估价对象重...
