[转帖]房地产前期策划中的几个应注意的问题 房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！ 目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是 多方 的，我只 想 从 我们自 己 这一方 面来想 一想 是 为 什 么 ！前期策划的重 要 性 不要 多作 分析，就像 找 上四川 那 边 的女 朋 友 ，上了床 这事 就定 了，由 不得你 了，所谓 “少不入川 ”吗 ！后代品 种 好 不好 找 朋 友 时就得看好 了。 一、 说成 本估 算 成 本估 算 目前普 遍 认 为 是 做预 算 的事 ，其实不然，预 算 、概算 有资 料 可依 、有数 据 可查 ， 是 项 目基 本上看得清 摸 得着 了，因此只 是 一个量 化的过程 ； 估 算 却 是 通 常 在只 有一个想 法 的基 础 上算 这本账 ，简 单讲 就是 给 你 一块 地找 出个最 赚 钱 的办 法 来，这时候 经 验 将起 到至 关 重要 的作 用 。 一般 的房地产策划公司都 有项 目可行性 研 究 这项 业务 范 围 ，或 许 是 市场经 济 条 件下的缘 故 ，这里 面做的可行性 报告都 是 可行的，一个笑 话 ！既 是 要 行了为 什 么 还要 论 证 可行不可行。 先不管 这个问题，算 好 一笔 经 济 帐 ，做好 成 本估 算 是 一个策划公司最 起 码 的技术。 目前业界 （ 就我所知 道 的长沙大多数 策划公司） 的房地产开发成 本算 法 有两 种 做法 ： 第 一种 ，简 单的拍 脑 壳 做法 ，先定 下利 润 目标 ，然后算 成 本，一页 A4 纸 全 部 搞 定 ，操 作 这种 方 法 的策划人大多不理解 建 筑 专业知 识 ，对 价 格 构 成 ，基 本价 格 水 平 没 有一个全 面的了解 ，以 往 做过的案 例 ，网上的数 据 构 成 了这个算 法 的基 础 ，准 确 讲 这还...
