房地产合作开发的四种方式案例分析 案 例 :A 企 业 通 过 出 让 方 式 取 得 一 宗 土 地 便 用 权 后 ， 经 建 设规 划 部 门 批 准 ， 建 设 商 住 楼 项 目 。 由 于A 企 业 没 有 房 地 产 开 发资 质 ， 决 定 与 关 联 单 位 B 房 地 产 开 发 企 业 合 作 ， 双 方 签 订 了 委 托开 发 、销售协议。 协议约定 该开 发 顶目 的所有 成本、费用 均由 A企 业 支付， 开 发 产 品委 托B 企 业 销售， 销售合 同由B 企 业 与 买方 签 订 ， 但是销售不动产 发 票由A 企 业 开 具， A 企 业 按照该楼 盘销售收入的 3%支付乙方 开 发 、销售手续费。 实务中， 拥有 土 地 使用 权 而没 有 房 地 产 开 发 资 质 的情形比较常见， 这样与 具各房 地 产 开 发 经 营资 质 的企 业 进行合 作 联 建 就会应势而生。 本案 例 中， A 企 业 自身不具备开 发 资 质 ， 以自身名义取 得 了 《建 设 工程规 划 许可证 》 和 《施 工许可证 》 但是无 法 取 得《预 售许可证 》 或 《销售许可证 》 。 即 便 与 B 企 业 合 作 开 发 ， 由于 此 种 联 建 开 发 的特 殊 性 ， 也 无 法 直 接 取 得 房 屋 的销售许可。 只能 在 办 理 完 毕 产 权 登 记 后 进行房 屋 的二 次 转 让 。 这是本案 例 中销售阶 段 要 考 虑 的问 题 。 所以该商 住 楼 的销售主 体 实质 是 A 企 业 。B 房 地 产 企 业 只 是受 托 代 建 和 代 理 销售而己 。 大 家 关 心 的问 题 是， 在 这种 情形下 ， 该商 住 楼 开 发 过 程中合作 双 方 应当 如 何 税 务处 理 ？ 我 们 知 道 ， 该商 住 楼 是以 A 企 业 名义自行建 造 的， 没 有 发生土 地 权 属 变 更 以及 转 移 ，在 项 目 竣 工前 与 B 房 地 产 企 业 形式 上签 署 的是委 托 代 建 合 同。 施 工阶 段 除 成本费用 所签 订 合 同的印 花税 外 ， 基 本 没 有 其 他 税 金 。 尽 管A 企 业 没 有 销 售 资 格 ， 如 果 在 项 目 竣 工 前 己 经 提 前 预售 ， 则 根 据 营 业 税 ...
