房地产市场调研的基本内容和方法 一、房地产市场调研方案设计 一般来说，市场调研课题可以按市场调研结果应用的层次进行划分，大致可以分为战略性的和操作性的两类。战略性的市场调研课题是指房地产市场调研的结果主要是为企业进行长远性、方向性的决策提供依据。通常，在这种目标指引下的市场调研是为确定企业长期的产业规划、业务规划进行的。例如，有些与房地产行业相关的行业的企业希望在未来进行房地产业，从而需要对房地产行业的整体发展态势、市场供求关系、政府相关政策进行较为深入的了解，就能否进行这一市场、何时进入这一市场、进入这一市场的风险如何、盈利前景如何等问题进行调研，确定企业的战略方向。对于已处于房地产行业的企业来说，市场调研通常与日常经营过程密切相关，是企业经营活动的组成部分，这时的市场调研往往是针对某一具体项目。概言之，操作性的市场调研课题可以细分为如下几类：（1）获取某种物业类型的市场动态、供需关系；（2）确定特定地块开发潜力、开发方向；（3）某一客户群体的需求特征及变迁；（4）确定某一项目的规划设计；（5）确定某一项目的融资策略；（6）预测某一项目的盈利潜力；（7）确定某一项目的租售策略；（8）确定某一项目的竞争环境。 （一）市场调研主题的确定 房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，只有当整个调研课题清楚明白地界定出来，市场调研工作才能顺利开展，并获得企业投资决策所需要的重要信息。具体来说，在确定市场调研课题时，可从下面三个方面入手。 1.与行业内的专业人士进行讨论。由于房地产行业较为特殊，专业性较强，行业内的专业人士身处本行业的时间较长，对房地产行业的历史发展过程有连续的经验，他们能凭借自身的专业素质较为系统和全面地分析房地产市场的发展趋势，较为敏锐地发现市场机会，通过与专业人士的讨论，能更快地明确调研主题。当然，要想达到较好的讨沦效果，将问题限制在一定的范围内是必要的。这样可以避免过于随意的“闲聊”而忽视主题，在正式讨论前，研究者要精心准备讨论提纲，事先与专业人士通气。在讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过 3～5人为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。 2.分析二手（次级）资料。相对而言，一手资料或初级资料是研究者为了解决具体问题而按特定目的收集整理形成的。而二手资料或称次级资料则是指并非为解决现有的问题而收集的资料...
