房地产开发项目基础数据分析估算 第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成： 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用； 建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出； 流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 （二）建设项目总成本费用构成 教材 P153 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点 房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式：出售、出租和自主经营。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均属于流动资金性质，其投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的租售活动，转让这些固定资产的所用权或使用权以收回投资。投资开发的过程中，开发商本身形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 故：房地产项目总投资基本等于房地产项目的总成本费用。 （二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 开发建设投资在建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分配。 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 （三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊分别估计各种产品的成本费用。 从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工...
