房地产成本核算

房地产成本核算新模式涉及到当今房地产企业在房地产开发运营过程中所发生的支出和费用的成本核算及成本核算的控制。搞好成本核算并有效控制成本核算，是保证企业获得预期利润的基本条件。我国的房地产业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。经过这些年的整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。笔者根据几年来的工作经历，对房地产开发成本的内容以及在核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。 一、房地产成本核算的内容和作用和模式 房地产企业为开发一定数量的房地产业所支出的全部费用就是房地产开发的成本。包括：土地、工程及设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。房地产成本核算是发生在房地产企业运营全过程的投入和费用的核算，反映了企业的整体耗费水平，也反映了房地产企业的经营管理水平，是企业维持简单再生产的资金补偿尺度和成本管理依据，也是国家实行宏观经济管理的基础。房地产成本核算对房地产企业加强经营管理，提高经济效益具有重要的作用。 （一）加强规章制度建设和组织落实 结合实际情况、行业特点，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设。由专人负责成本核算，大型项目设立成本工作组，专门全程负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等工作，使成本核算和管理有机结合，形成算为管用、算管结合的有效机制。 (二)合理确定成本核算对象 合理确定成本计算对象，就是在运营中合理的归集和分配费用而确定的费用承担者。必须以独立编制的设计概(预)算或独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，归集费用，计算成本。其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单。同一开发点、结构类型相同的群体项目，如果开竣工时间近，由相同队伍施工，可合并对象；对个别规模大、工期长的项目，结合经济责任制，按开发项目的一定区域或部位划分核算对象。 (三)明确界定成本费用的开支范围 按现行房地产开发企业会计制度规定：房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。开发产品成本属一级科目，应根据经营特点和管理，确定成本项目，进行明细核算。一切与生产经营有关的各种耗费，均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。...