20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价 200 万元，能够产生的预期税后现金流量见下表
预计可以获得 150 万元的抵押贷款
该投资者准备经营 7 年，最理想的估计，7 年后处理该物业的税后现金流量为80 万元
某项目的（自有资本金）税后现金流量情况 单位：元 年份 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 要求：使用 10%的贴现率计算 （1）该物业投资的财务净现值； （2）该物业投资的内部收益率
解答如下： （1）7 年后处理该物业的税后现金流量为 80 万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额
因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为 200 万－150 万=50 万元
各年的税后现金流量贴现值计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 贴现值（贴现率为10%） -500000 59090
91 61983
47 63861
76 61471
21 57745
68 55882
92 464408
1 则该物业投资的财务净现值为： FNPV=324444
05（元） （2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2 步骤： 由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444
05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率
首先选择i1=20%，则列表计算可得： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为20%） -500000 54166
