20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价 200 万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。预计可以获得 150 万元的抵押贷款。该投资者准备经营 7 年，最理想的估计，7 年后处理该物业的税后现金流量为80 万元。 某项目的（自有资本金）税后现金流量情况 单位：元 年份 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 要求：使用 10%的贴现率计算 （1）该物业投资的财务净现值； （2）该物业投资的内部收益率。 解答如下： （1）7 年后处理该物业的税后现金流量为 80 万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。 因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为 200 万－150 万=50 万元。 各年的税后现金流量贴现值计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 105000 800000 贴现值（贴现率为10%） -500000 59090.91 61983.47 63861.76 61471.21 57745.68 55882.92 464408.1 则该物业投资的财务净现值为： FNPV=324444.05（元） （2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2 步骤： 由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。 首先选择i1=20%，则列表计算可得： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为20%） -500000 54166.67 52083.33 49189.81 43402.78 37374.61 33154.9 252568.9 FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为23%） -500000 52845.53 49573.67 45677.63 39320.77 33033.71 28589.37 212477.4 FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下： 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 905000 贴现值（贴现率为21%） -500000 53719.01 51226.01 47980.28 41985.66 35855.53 31544.45 238314.79 FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 税后现金流量 -500000 65000 75000 85000 90000 93000 99000 90...
